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지난 1분기의 경우 전반적으로 새로운 매물이 많이 시장에 나오지 않는 상황 속에서 기존의 매물들을 놓고 바이어들 간의 경쟁이 상당히 치열했고 또한 시장에 공급이 되는 저가의 매물이 부족해 지면서 상대적으로 가격이 비싼 일반매물 까지도 매매가 비교적 활발히 지속이 되는 상황이 연출이 되었습니다. 하지만 3,4월 들어서는 이러한 매매의 영향으로 매물은 많이 소진이 되었고 반대로 매물을 기다려 보자는 심리가 아직까지 바이어들 사이에 팽배한 시기 였습니다.

매물부족한 상황은 당분간 이어질수 밖에 없는 이유들

주택시장의 여러가지 전망중 가장 주목을 끈것은 2주전 캘리포니아 부동산 협회 (이하 CAR)에서 밝힌 자료에서 앞으로 30일에서 45일 이내로 시장에 은행 차압 매물이 적지 않은 수량으로 나올것이라는 것이었습니다. 이 예상이 주목을 받는 이유는 상대적으로 매물의 부족으로 인한 일정 수준 이상의 거래량 증가가 이루어 지지않고 있는 시장에 어느정도 앞으로의 미래를 예측 할수있는 척도를 제공하고 있다는 것입니다.

여러번 밝여드린 대로 작년 가을까지 여러가지 은행차압 관련 절차의 위반이나 주택시장 활황기에 문제가 있었던 여러가지 쉬운 융자로 인한 페헤들과 관련된 소송들이 합의가 되면서 특히 오랜기간 페이먼트가 연체되어온 매물들을 중심으로 은행의 차압이 가속도가 붙기 시작했고 정상적으로 차압이 진행이 된다면 이러한 매물들이 여름전후 부터 시장에 주택 공급량을 늘어나게 하는 결정적인 원인이 될것입니다.

그리고 최근 은행들이 융자 심사시 특히 감정을 까다롭게 보면서 에스크로가 취소되는 경우가 늘어나고 있으며 여러가지 융자와 관련된 재비용이 상승하는등 전반적인 모기지 시장의 상황이 상당히 어렵게 돌아가고 있습니다. 이러한 현상황들 속에 아무래도 은행으로 부터의 매물공급이 늘어나고 또한 더불어서 거래량이 늘어난다면 융자의 심사기준 또한 우호적으로 바뀔수 있기 때문에 은행으로 부터 매물이 공급이 될것으로 예상이 되어지는 여름정도의 시기까지는 시장에 매물 부족 현상은 지속될 것으로 보여 집니다.

앞으로의 시장 매물의 공급은 여전히 숏세일과 은행차압 매물이 주도예상

금년말까지 이루어지는 숏세일에 대해서 주어지는 숏세일 탕감금액에 대한 무세금 혜택이 종료 되기전에 실질적인 마지막 혜택을 보기 위해서 적지않은 주택 소유주들이 숏세일을 시도할 것으로 보이며 이를 돕기 위해서 앞으로의 숏세일 승인절차나 숏세일 가능성 여부의 통보시간등이 대폭 감축이 되면 전반적인 숏세일은 늘어날 것으로 보여 집니다.

그리고 은행차압 매물이 시장에 나오기 시작하면 이또한 시장에 매물의 수를 늘려줄수 밖에 없을 것입니다. 앞으로 여러가지 혜택중 모기지 페이먼트를 연체없이 납부하는 주택 소유주들을 위한 여러가지 재융자 혜택으로 (소위 오바마 재융자) 차압까지 가는 경우가 줄어든다면 은행차압과 숏세일이 매매시장의 대세를 이룰수 밖에 없을 것입니다.

결국은 기다려야만 한다

일단 가능한 최상의 시나리오를 위해서는 지금 5월에는 두가지를 선행해서 준비 하여야 합니다. 첫째는, 반드시 사전 융자승인을 받으셔야 합니다. 최근에는 낮아진 감정가와 융자 재비용의 상승 그리고 더욱 강화된 서류심사로 인해서 아무래도 융자로 인해서 에스크로가 취소가 되거나 아예 주택을 구입 할수가 없는 경우까지도 가능 하기 때문에 미리 융자승인을 확실히 받아 놓으셔야만 확실한 준비가 될것 입니다.

그리고 특히 자영업자 분들의 경우도 가능하면 full doc의 기준이 되지 않을것으로 예상이 되어도 무조건 full doc기준의 융자승인을 받아 보시기를 권합니다.

워낙 full doc 기준의 융자가 이자율을 포함한 여러가지 조건면에서 유리하기 때문 입니다. 그리고 앞으로 거래량만 늘어 난다면 과거와 비슷한 no doc 프로그램 또한 수수료를 인상하는 정도의 조건과 이자가 약간 비싼 정도로 다시 가능 해질수 있을것으로 보여 집니다.

두번째는 , 기다리시라는 것입니다. 위에서 언급했듯이 무조건 주택을 사기 위해서 가격을 터무니 없이 올리실 필요가 없습니다. 최소한 융자로 사신다면 감정가격을 확인해 보시고 진행을 하셔야만 합니다. 앞으로 몇달만 기다리신 다면 현재 기준의 감정가격에 조금더 늘어난 매물들중 적정한 매물선택의 기회가 늘어날수 있습니다. 기다리 싶시요. 그길만이 진정한 투자로의 성공의 길을 가능케 하여줄 것입니다.

▶문의: (213) 663-5392 / (070) 7578-5392(부재시 문자)

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곽재혁의 부동산 나라 www.jasonkwak.com