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금년을 보내면서 내년시장을 조심스럽게 전망 해보고자 합니다.

첫째, 부동산 시장의 분위기는 달라질 확률이 높습니다.

부동산 시장의 상황을 볼때 작년과 비교해서 분위기는 확실히 달라질것 으로 보입니다. 물론 미국국내의 내수시장 상황과 특히 실소비자 측들의 경기에 관한 전망은 여전히 비관적 이지만 이제는 바닥이라는 인식과 함께 더 기다리기 보다는 부동산 시장에 발을 들여놓는 이들이 증가하는 분위기가 형성될 가능성이 큽니다.

증권시장을 포함한 다른 대체 투자대상으로 갔던 자금이 다시금 부동산 시장으로 돌아올수 있는 분위기도 형성 될수도 있습니다. 부동산 시장이야말로 “사자” “말자” 와같은 소위 말하는 “분위기” 라는것이 어떠한 분야 보다더 중요하다고 생각이 듭니다. 금년의 경우 이 부동산 시장의 분위기는 낮은 이자율과 여전히 하락중인 주택의 가격과 줄어든 거래량의 호기임에도 “기다리자”는 분위기 였습니다.

두번째는, 세계경제의 흐름이 가장 관건이지만 미국 부동산 시장의 상황에 긍정적 영향을 끼칠 가능성이 있습니다.

무엇보다도 유럽시장의 불확실성 그리고 중국시장의 불안감과 함께 이들과 연결된 세계경제가 연쇄적으로 피해를 입을 가능성이 점점 커지고 있는 상황이지만 역으로 안전한 투자대상을 선호하는 투자가들은 오히려 미국 부동산 시장으로 투자를 할 가능성이 있습니다.

현재 일부 전문가들의 경우 유로존의 붕괴까지 예측을 하면서 이에 대비한 투자 포트폴리오를 다시 준비중이라고 하며 여러가지 투자 대상중 미국을 다시 주목하고 있는것으로 보입니다. 특히 최근 몇년간 이루어졌던 중국 자본의 미국 부동산 시장에의 투자는 더욱더 늘어날 것으로 보여집니다. 내년에는 특히 상업용 부동산 시장의 거래가 좀더 활성화 될것으로 보입니다.

세번째는, 정확한 본인의 투자계획이 상당히 중요합니다.

투자의 가장 기본이며 본격적인 준비과정을 철저히 대비 하셔야 합니다. 주택의 경우 거주용이든 투자용이든 간에 1) 정확한 본인의 재정상태를 점검하며 2) 가격대가 $300,000대 이하인 경우를 제외하고는 가능하면 넉넉한 다운페이를 준비하며 3) 모기지 페이먼트의 계산외에도 보험과 가능한 HOA (콘도나 타운홈에서 매달 납부하는 공동 관리비), 예비 수리비와 재산세등의 주택운영 가능예산을 정확히 계산하여야 하며 3) 단기적인 매매인 flipping(매입한후 단기간내에 판매후 이익을 추구하는 투자방식) 보다는 최소 5년정도의 보유기간을 예상하고 매입을 추진하며 4) 렌트수입은 앞으로 감소할수 있음을 계산 하셔야 합니다.

시장에 아무래도 매물이 많아지게 되고 거래량이 올라가게 되면 아무래도 순수 거주용 보다는 투자용도의 거래량이 증가할수 있기 때문에 렌트시장의 가격이 하락할 가능성이 있습니다. 예상 렌트수입을 가능하면 적게 잡으시고 다운페이먼트를 높게 잡으셔야 하는 이유가 여기에 있습니다.

상업용 부동산 시장의 경우 앞으로 30개월내로 재융자를 해야하는 융자액수가 최소 1조달러 이상에 달하기 때문에 금년까지의 노트(Note)세일 보다는 실제 건물의 매매가 증가할 가능성이 있습니다. 일단 상업용 부동산 시장의 가격이 가장 비쌌던 2006,7년시기에 매입되었던 적지않은 수의 매물들은 은행으로 차압되거나 숏세일을 포함한 어떤 형태로든 시장에 나올 가능성이 크다고 생각이 듭니다.

상업용 시장에 진입하기 위해서 고려해야만 하는 사항두가지는 1) 가격이 비교적 낮은 경우는 현금매입이 필요하고 2) 오너유스의 경우는 sba 융자를 이용해서 가급적이면 비지니스와같이 건물을 구입하는 전략이 필요합니다. 3) Environmental report를 포함한 각종 건물관련 퍼밋들과 지역의 렌트시세에 대한 이해 그리고 각종 정부의 규제사항들에 대한 전반적인 이해가 필요 합니다.

네번째는 , 행동할 시기에는 행동을 하시라고 권해 드리고 싶습니다.

지금까지의 소극적인 관망세가 앞으로 최소 봄까지는 계속될수 있고 내년도에도 전반적으로 금년과 비슷한 상황이 전개 될수는 있겠지만 일단 구입을 하기에는 좋은 시기임에도 분명 합니다. 주택시장의 경우 숏세일이 여전히 강세일것으로 보이며 정부나 은행자체의 구제노력이 있다고 하여도 은행차압 매물의 거래가 활발 해질수있는 가능성이 높습니다.

이러한 시기라면 철저한 준비를 하시고 본인의 투자조건을 만족시킬수 있는 매물이 나온다면 현시세보다 약간더 할인된 가격 즉 10-15%정도의 할인폭만 가진다면 장기보유시에도 문제가 없다고 감히 말씀 드리고 싶습니다. 내년에는 기다리시면서 행동을 취할수 있는 준비가 필요 하다고 생각이 듭니다.

다섯째, 한국에서의 투자를 원하시는 분들은 일단 달러를 준비 하시기 바랍니다. 아직 까지는 환율이 불안 하기 때문에 그리고 부동산 시장의 전망이 불확실 하기 때문에 미국으로의 투자를 망설이시지만 결국 미국으로의 투자도 한국의 투자가들에게 중요한 투자 포트폴리오의 한 부분으로 자리매김 할수밖에 없다고 생각이 듭니다.

투자를 고려 하신다면 1) 달러를 준비 하시고 (외화표시 통장등을 이용) 2) 부동산 투자를 위한 자금의 해외반출 규정등을 주거래 은행을 통해서 준비 하시고 3) 구체적인 투자대상 지역과 매물에 대한 구체적인 정보를 업데이트 하시고 상담을 통해서 준비를 하셔야 합니다.

내년에는 금년보다는 좀더 나은 투자환경이 되기를 바라면서 새해에는 하시는 모든일들이 잘되시기를 바랍니다. 감사 합니다.

▶문의: (213) 663-5392 / (070) 7578-5392(부재시 문자)

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곽재혁의 부동산 나라 www.jasonkwak.com