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▶문= 몇 년간 다운페이먼트 자금을 모아 첫 주택을 구입하려는데, 높아진 모기지 이자율 때문에 본인 소득만으로는 DTI(총부채상환비율) 한도를 초과해 원하는 융자 금액이 나오지 않는다. 당장 소득을 크게 늘리기 어려운 상황에서 다른 대안은 없는지 알고 싶다.

▶답= 최근 모기지 이자율 상승으로 인해 다운페이먼트를 준비하고도 소득 기준(DTI)에 막혀 융자 승인에 어려움을 겪는 첫 주택 구입자들이 많다. 당장 본인의 소득을 늘리기 어렵다면 ‘비거주 공동 차입자(Non-Occupant Co-Borrower)’ 제도를 활용하는 것이 훌륭한 대안이 될 수 있다.

이는 새로 구입할 주택에 함께 거주하지 않는 부모나 친척 등을 융자 서류상 공동 차입자로 올리는 방식이다. 이렇게 하면 주 차입자와 부모의 소득을 하나로 합산하여 심사를 받게 되므로, 꽉 막혀 있던 DTI 비율을 대폭 낮추고 필요한 만큼 융자 승인 한도를 늘릴 수 있다. 이 제도는 FHA 론은 물론 일반 컨벤셔널(Conventional) 론에서도 폭넓게 활용 가능하다.

부모를 공동 차입자로 올릴 때 가장 우려하는 부분은 부모에게 평생 융자 상환 의무와 부담을 지우게 되는 것이 아닌가 하는 점이다. 하지만 이 제도는 높아진 융자 문턱을 넘기 위해 일시적으로 사용하는 징검다리 용도로 생각하면 된다. 주택을 구입하고 1~2년 뒤 자녀 본인의 소득이 증가하거나 모기지 시장 금리가 하락했을 때, 자녀 단독 명의로 재융자(Refinance)를 실행하면 부모를 기존 융자 상환 의무와 주택 소유권(Title)에서 완전히 제외할 수 있다. 따라서 융자를 신청할 때부터 이러한 출구 전략(Exit Strategy)을 명확히 세우고 접근하는 것이 중요하다.

간혹 융자 한도가 나오지 않는다고 해서 모기지 금리가 크게 떨어질 때까지 무작정 매수를 미루는 경우가 있는데, 이는 주의해야 한다. 모기지 금리가 본격적으로 하락하는 시점이 오면 그동안 관망하던 대기 수요가 일제히 시장에 진입하면서 치열한 구매 경쟁, 즉 복수 오퍼를 유발하고 주택 가격이 단기간에 급등할 수 있기 때문이다.

따라서 현재 주택 구매 자금이 충분히 준비되어 있다면, 무작정 이자율 하락을 기다리기보다는 비거주 공동 차입자 제도를 통해 현 시장에서 좋은 조건으로 주택을 먼저 확보하고, 추후 이자율이 안정되었을 때 재융자를 도모하는 것이 재정적으로 훨씬 유리할 수 있다. 이처럼 융자 한도가 부족할 때에는 고려해야 할 사항과 활용할 수 있는 프로그램이 다양하므로, 반드시 융자 전문가와 미리 상담하고 주택 구입 계획을 세우는 것이 바람직하다.

▶문의: (213) 393-6334