▶문= 캘리포니아에서 새롭게 비즈니스를 시작하며 상업용 건물 리스 계약(Commercial Lease)을 앞두고 있다. 건물주가 제시한 계약서를 보니 요구하는 배상책임보험의 보장 한도가 생각보다 높다. 특히 건물주를 추가 피보험자로 반드시 등재하라는 조항이 있다. 내 돈을 내고 가입하는 보험에 왜 건물주를 올려야 하는지, 건물주의 잘못으로 발생한 사고까지 내가 책임지고 보험료가 오르는 것은 아닌지 불안하다. 비즈니스 오너 입장에서 이 조항에 어떻게 대처해야 할까?
▶답= 많은 한인 비즈니스 오너들이 새로운 매장 오픈을 준비하면서 인테리어나 마케팅에는 큰 공을 들이지만, 정작 수십 페이지에 달하는 상업용 리스 계약서의 보험 요구 조항은 건물주가 요구하는 대로 넘기는 경우가 많다. 하지만 소송이 잦은 캘리포니아에서 이 조항을 제대로 확인하지 않으면 비즈니스 운영에 상당한 재정적 위험을 초래할 수 있다.
건물주가 임차인에게 자신을 추가 피보험자로 등재해 달라고 요구하는 이유는 명확하다. 비즈니스 운영 중 매장 안에서 손님이 미끄러져 다치는 사고가 발생했다고 가정해 보자. 피해자는 사고의 원인과 책임 소재에 따라 비즈니스 오너뿐 아니라 건물주를 상대로도 손해배상 소송을 제기할 수 있다.
이때 건물주가 임차인의 보험에 추가 피보험자로 등재되어 있다면, 해당 사고가 보험 계약상 보장 범위에 해당하는 경우 임차인의 배상책임보험을 통해 법적 방어와 손해배상 보장을 받을 수 있다. 즉, 건물주가 자신의 소송 위험 일부를 임차인의 보험으로 이전하는 위험 이전 구조인 것이다.
그렇다면 비즈니스 오너는 건물주의 모든 책임까지 떠안아야 할까. 그렇지는 않다. 핵심은 책임의 범위와 보험 보장 조건을 정확히 확인하는 것이다.
추가 피보험자 조항은 일반적으로 임차인의 영업 활동이나 임차 공간의 사용과 관련된 사고를 대상으로 한다. 하지만 실제 보장 범위는 보험 증권에 첨부되는 특약 문구에 따라 달라진다. 건물 자체의 구조적 결함이나 건물주가 관리하는 공용구역에서 사고가 발생했다면 누구에게 법적 책임이 있는지, 어느 보험이 적용되는지를 별도로 검토해야 한다.
특히 리스 계약서의 면책 및 배상 조항과 추가 피보험자 조항은 반드시 함께 살펴봐야 한다. 계약서에서 임차인에게 요구하는 책임과 실제 보험이 보장하는 범위가 일치하지 않으면 사고 발생 시 예상하지 못한 비용 부담이 생길 수 있기 때문이다.
또한 건물주가 요구하는 기본 배상책임 보장 한도는 흔히 사고당 100만 달러, 총보상한도 200만 달러 수준이지만 업종과 건물에 따라 요구 조건이 달라진다. 사업 규모나 사고 위험에 비해 기본 보험 한도가 부족하다면 상업용 엄브렐라 보험(Commercial Umbrella Policy)을 활용해 추가적인 배상책임 보장을 마련하는 방법도 검토할 수 있다.
엄브렐라 보험은 일정한 조건에서 기본 책임보험의 한도를 초과하는 손해를 보장하는 역할을 한다. 다만 모든 사고와 소송을 보장하는 것은 아니므로 기존 보험과의 연결 조건 및 보장 제외 사항까지 확인해야 한다.
성공적인 비즈니스를 위해서는 수익을 내는 것만큼이나 예기치 않은 사고와 소송으로부터 땀 흘려 일군 자산을 지켜내는 것이 중요하다.
상업용 리스 계약서에 서명하기 전, 건물주가 요구하는 보험 한도와 추가 피보험자 조건, 책임 분담 조항을 상업용 보험 전문가와 함께 검토할 필요가 있다. 작은 보험 조항 하나를 제대로 이해하는 것이 훗날 비즈니스를 지키는 중요한 방어책이 될 수 있다.
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