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▶문= 집을 구입하기 위해 다운페이먼트를 모으고 있다. 유의할 사항에 대해 알려주기 바란다.

▶답= 자영업자가 많은 한인들을 상대로 주택융자를 도와드리면서 가장 힘든 것 중 하나가 집을 살 때 필요한 다운페이먼트 출처를 처리하고, 이와 관련된 서류를 손님에게서 받는 일이다. 이는 한인들의 경우 비즈니스와 개인 계좌 간에 자금 이동이 많고, 은행 계좌에 큰 금액이나 현금 입금이 많은 데서 하나의 원인을 찾을 수 있다.

다운페이먼트의 출처를 해결하기 위해 물론 가족이나 친지에게서 돈을 받아 gift(증여)로 처리하면 궁극적으로 해결은 되지만, 다운페이먼트 관련 심사 기준이 까다로운 점보융자나 gift를 허락하지 않는 투자용 융자의 경우에는 융자 승인을 받아 내지 못할 수도 있다.

다운페이먼트와 관련하여 중요한 내용은 두 가지인데, sourcing과 seasoning이다. 즉 그 돈이 손님의 계좌에 어느 기간 정도 있었는지, 그리고 중간 2~3개월 내에 디파짓한 돈은 출처와 근거가 확실한지를 렌더는 살핀다. 만약 다운페이먼트할 돈마저도 어디서 빌려온 것이라면 큰돈을 빌려주는 렌더의 위험은 더 커지기 때문에 렌더는 항상 이를 확실히 하려고 한다.

다운페이먼트의 출처와 관련하여 렌더는 기본적으로 최근 두 달 치 은행 스테이트먼트를 요구한다. 이 두 달 치 은행 스테이트먼트에 다운페이먼트할 돈의 디파짓이 보이지 않는 것이 가장 이상적이다. 즉 다운페이먼트와 클로징 비용 등의 자금을 디파짓할 경우에는 2~3개월 이전에 입금하여 은행 제출용 서류에 보이지 않게 하는 것이 좋다는 것이다.

많은 한인이 다운페이먼트를 한국에서 송금받거나 비즈니스 계좌로부터 옮겨 오기도 하는데, 이 역시 융자 시작 2~3개월 이전에 옮겨 놓는 것이 좋다. 입금 내역이 은행 제출용 서류에 나타난다고 하여 융자가 바로 불가능한 것은 아니지만, 제출해야 할 서류가 늘어나거나 융자 진행이 늦어지거나 최악의 경우 융자가 거절당할 수도 있으므로 이와 관련하여 융자 담당자와 미리미리 상의하는 것은 너무나도 중요하다.

집을 살 계획이 있는 사람들은 집을 보러 다니기 이전에 융자 담당자와 상담하여 주택 구입 관련 비용을 확인하고, 신용 상태를 점검하고, 월 페이먼트를 파악하고, 예산 등을 제대로 세우는 것이 무엇보다도 중요하다. 이러한 과정을 밟아 사전 융자 승인서(Pre-approval letter)를 발급받게 된다.

다운페이먼트와 관련하여 추가로 알아야 할 것이 PMI(Private Mortgage Insurance)다. PMI는 집 구입가의 20% 이하를 다운할 경우 렌더가 강제로 들게 하는 보험을 말한다. PMI 비용은 다운페이먼트 정도와 신용점수에 따라 달라지는데, 보통 융자 금액의 연 0.5%에서 1%가 넘는 경우도 있을 수 있다.

PMI를 내지 않는 옵션도 있지만, 이 경우에는 보통 모기지 이자율이 올라간다. 그리고 PMI를 피하기 위해 무리하게 다운을 20% 이상으로 하기도 하는데, 주택 구입 후 있을 수 있는 추가 지출 등을 고려하여 신중하게 결정해야 한다. PMI는 융자 밸런스가 구입가의 80% 밑으로 내려가면 렌더에게 없애 줄 것을 요청할 수 있지만, 그 이전에 집값이 올라갈 경우에는 당연히 재융자를 통해서 없앨 수도 있다.

마지막으로 집을 살 때 준비해야 할 돈은 다운페이먼트뿐만 아니라 클로징 비용도 든다는 사실을 인식하고 그 내용을 잘 파악해야 한다. 달랑 20%만 준비해서는 나중에 낭패를 볼 수가 있다. 에스크로, 타이틀, 감정비, inspection 비용, 융자 관련 비용뿐만 아니라 재산세, 집 보험, 모기지 이자 등 선납금(pre-paid items) 등 각종 클로징 비용에 대해 잘 이해하고, 이에 맞춰 자금 준비를 미리미리 시간을 두고 해야 한다는 뜻이다.

다운페이먼트와 클로징 비용 등에 대한 자금 출처 및 서류 제출은 그 중요성에 비해 많은 손님들이 간과하기 쉬운 내용이다. 따라서 집을 사기 3~4개월 이전부터 반드시 융자 담당자를 찾아 관련 상담을 받고 미리 준비할 것을 권한다.

▶문의: (213)393-6334