Loading.
Please wait.

▶문= 집 융자를 받다 보면 주택 감정이 잘 나오지 않는 경우가 있다. 감정가가 구입가보다 낮게 나오면 집을 비싸게 사는 셈인가?

▶답= 주택 감정(Appraisal)이란 주택의 현 시세에 대한 공인 감정사의 의견을 말한다. 감정사는 정해진 규칙에 따라 주택의 현 시세를 객관적으로 확인하는 절차를 거쳐 감정 보고서를 작성하고 이를 렌더에게 제출한다. 이는 렌더가 융자를 해줄 때 반드시 필요로 하는 서류다.

렌더는 주택의 매매가와 감정가를 비교해 둘 중 낮은 금액을 LTV(Loan to Value)를 결정하는 기준으로 삼는다. 따라서 감정가가 구입가보다 낮게 나올 경우에는 애초에 계획했던 다운페이먼트보다 더 많은 금액을 다운해야 할 수 있다. 그럴 여건이 되지 않아 LTV가 80%를 넘게 되면 PMI(Private Mortgage Insurance)를 추가로 납부해야 할 수도 있다.

이처럼 융자 조건이 달라지면 바이어가 주택 구입을 포기하는 경우도 발생할 수 있다. 이 때문에 셀러는 다운페이먼트를 많이 하는 바이어를 선호하는 경우가 많다.

그렇다면 감정가가 구입가보다 낮게 나올 경우, 바이어는 시세보다 비싸게 집을 사는 것일까. 반대로 감정가가 구입가보다 높게 나올 경우에는 바이어가 집을 싸게 산 것이라고 볼 수 있을까.

집값이 오르는 시기나 경쟁이 치열해 프리미엄을 얹어 사는 경우에는 감정가가 잘 나오지 않는 경향이 있을 수 있다. 감정사는 최근 주변에서 팔린 집들의 가격을 기준으로 감정가를 산정하기 때문이다. 이처럼 감정가는 기본적으로 이웃의 비슷한 주택의 최근 판매가와 시장 흐름에 큰 영향을 받는다.

여기서 이웃이란 학군, 범죄율, 주택단지, 교통 등의 조건이 유사한 지역을 말한다. 비슷한 주택이란 대지, 건평, 방과 화장실 개수, 수영장 유무, 전망 등의 조건이 가까운 집을 뜻한다.

같은 트랙 단지 안의 같은 모델이라도 업그레이드를 많이 한 집의 주인은 더 높은 가격에 팔기를 원할 수 있다. 하지만 이 집의 감정가는 집주인이 원하는 가격만큼 나오지 않을 가능성이 있다. 감정가는 업그레이드에 들어간 비용을 100% 모두 반영하지 않기 때문이다. 반대로 같은 트랙 단지 안에서 업그레이드를 가장 적게 한 집은 감정가가 상대적으로 잘 나올 가능성도 있다.

매매가는 숫자로 나타나지 않는 부분까지 반영해 바이어의 선호도와 경쟁에 따라 결정된다고 볼 수 있다. 따라서 단순히 감정가와 매매가만 비교해 바이어가 집을 싸게 샀다거나 비싸게 샀다고 말하기에는 무리가 있다.

▶문의: (213) 393-6334