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▶문= 요즘 비즈니스가 좋지 않아 운영자금으로 쓰기 위해 집을 담보로 Heloc을 설정하려고 합니다. 하지만 소득 보고가 충분치 않아 염려가 되는데, 소득 증명이 부족해도 Heloc 신청이 가능한가요?


▶답= 네, 가능한 방법들이 있습니다.

우선 소득 증명을 전혀 요구하지 않는 은행이나 렌더가 더러 있습니다. 이 경우에는 집에 에퀴티가 충분해야 하는데 집값의 50%까지 혹은 드물게 75%까지 설정해 주기도 합니다. 금액 기준으로는 100만 달러가 최대인 경우가 대부분입니다. 예를 들어 현재 집 시세가 150만 달러이고, 기존의 융자 밸런스가 25만 달러인 경우에는 최대 50만 달러까지(1, 2차 합해서 집값의 50%까지) 소득 증명을 요구하지 않고 Heloc을 설정해 줍니다. 신용 점수에 대한 제한이 있을 수 있고 풀 닥보다는 이자율이 약간 높은 단점이 있습니다. 하지만 다른 대안을 쓸 수 없는 사람들에게는 그나마 남아 있는 유일한 방법이라고 할 수 있습니다.

다음으로 생각할 수 있는 방법은 풀 닥 자격이 되는 사람과 같이 융자를 신청하는 것입니다. 즉, 형제자매나 친척, 자녀들 중에 충분한 소득 증명이 가능한 사람의 코사인을 받아서 Heloc 승인을 받는 것입니다. 코사인을 한국의 보증과 같은 개념으로 잘못 이해하고 있는 사람들이 많은데, 미국의 모기지와 Heloc은 Non-recourse 융자로 차용인이 융자를 못 갚을 경우 렌더는 담보물 내에서 손실 회복을 추구하지 담보를 넘어서 차용인의 다른 자산에까지 손을 댈 수는 없습니다. 이 점에서 코사인은 한국의 보증과는 전혀 다른 개념입니다. 또한 자녀가 코사인을 할 경우 미래 자녀들의 주택 구입에 장애가 될까 봐 걱정을 하기도 하는데, 이는 융자 담당자와 상의해서 미리미리 준비를 해 놓으면 쉽게 해결할 수가 있습니다.

마지막으로 62세 이상이면서 에퀴티가 충분한 경우에는 소득 증명이 필요 없는 Reverse Mortgage를 통해서 Heloc을 설정할 수도 있습니다. 리버스 모기지는 돈을 빌려 써도 페이먼트를 하지 않아도 되는 큰 장점이 있지만 비용(정부 보증 보험료)이 다소 높고, 진행 과정이 복잡하고 시간도 오래 걸리므로 융자 담당자와 충분히 상의 후 신청하는 것이 좋습니다.

지난 수년 동안 지속된 고금리로 현금 인출 융자가 거의 사라진 요즘, 집의 에퀴티(현재 집값에서 융자 잔액을 뺀 금액)에서 현금을 인출할 수 있는 거의 유일한 수단이라고 할 수 있는 Heloc에 대한 문의는 끊이지 않고 있습니다. Heloc(Home Equity Line of Credit)은 집을 담보로 신용 구좌를 설정하는 것으로, 실행 후에는 신용 범위(Credit Limit) 내에서 자유롭게 현금을 꺼내 쓸 수 있는 아주 편리한 상품입니다. 한꺼번에 돈을 빌리고 매달 이자와 원금을 갚아 나가는 일반 모기지 융자와는 달리 사용한 만큼, 사용한 기간에 대해서만 이자를 내면 됩니다. 따라서 단기 자금이나 신용카드 상환, 학자금, 생활비, 비즈니스 운영 자금 등 급전이 필요한 사람에게는 안성맞춤인 상품이라고 볼 수 있습니다.

이런 특징 때문에 당장 필요하지 않더라도 급히 돈이 필요할 때를 대비하여 Heloc을 미리 설정해 놓는 사람들도 많습니다. 쓰지 않을 때는 이자를 전혀 내지 않고 꺼내 쓰는 금액만큼 기간 동안 일일로 이자 계산하여 월 단위로 이자만 페이하면 됩니다. Heloc은 보통 30년 빌려주는데, 처음 10년 동안은 이자만 납부할 수 있어 페이먼트 부담이 덜한 편입니다. 원금을 갚고 싶으면 당연히 언제든지 갚을 수도 있습니다. 집 모기지를 모두 페이오프(Pay off)하여 더 이상 융자가 없는(Free and Clear) 집도 역시 Heloc을 설정해 놓으면 언제든지 자금을 꺼내 쓸 수 있습니다.

이렇게 Heloc은 손님 입장에서는 편리한 상품이지만, 빌려주는 은행은 상당히 깐깐하게 심사를 할 뿐만 아니라 요즘은 이 상품을 다루는 은행도 극소수에 불과합니다. 더군다나 충분한 소득 증명이 되지 않는 경우에는 아예 Heloc 신청을 받지 않는 경우도 대부분입니다. Heloc은 모기지와 달리 은행의 고유의 상품으로 은행마다 심사 기준이 많이 다를 수 있고, 심사 기준 변경뿐만 아니라 Heloc 상품 자체의 취급을 하루아침에 중단할 수도 있습니다. 따라서 Heloc을 신청할 경우에는 경험이 풍부한 융자 담당자와 충분한 상의와 검토를 거친 후 신청해야 나중에 낭패를 면할 수 있습니다.


▶문의: (213)393-6334