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▶문= 간호사인 저는 10년 동안 다니던 풀타임 병원을 작년 7월에 그만두고 두 군데 병원에서 파트타임으로 일 한지 일 년 되었습니다. 이 경우 융자 받는데 문제가 없는지요? 또한 직장이나 직업을 바꾼 경우 융자에 미치는 경향에 대하여 설명 부탁드립니다.


▶답= 파트타임 두 군데 중 한 군데의 수입이 충분히 많지 않으면 융자 승인이 안 나올 가능성이 높습니다. 그 이유는 파트타임 두 군데 중 한 군데를 Second Job으로 간주하는데, Second Job은 2년 이상의 경력을 요구하기 때문입니다. 따라서 둘 중 한 군데의 수입만을 기준으로 심사를 하게 됩니다. 상식적으로 납득하기 어려울 수 있지만 이 모기지 심사 기준은 보통 예외 없이 적용됩니다.

이처럼 모기지 융자에서는 보통 2년의 직장 경력을 요구하고 이를 기준으로 수입을 계산합니다. 렌더는 최소한 2년의 직장 경력과 수입 기록은 있어야 믿을만하고 앞으로 지속 가능한 수입이라고 판단하는 것입니다.

물론 예외는 있습니다. 또 간호사의 예를 들어보면 간호학교를 졸업하고 1년 조금 넘게 일을 한 사람의 경우 간호학교의 공부를 경력으로 인정해 주어 2년 경력을 채울 수 있습니다. 물론 심사에 필요한 수입을 어떻게 계산하느냐는 별개의 문제입니다.

반대로 대학을 졸업하고 세일즈를 하면서 1년 동안의 커미션 수입이 있는 사람의 경우에는 승인이 나지 않을 가능성 아주 높습니다. 왜냐하면 그 사람의 수입을 산정하는 데는 1년이란 세월이 너무 짧기 때문입니다.

1099수입의 독립 계약자는 자영업자로 분류되어 반드시 최소 2년의 경력과 세금 보고서가 필요합니다. 그래야 경비를 공제한 순수입을 가늠할 수 있기 때문입니다.

다른 예를 들어보겠습니다. 어떤 사람이 자동차 수리 업을 10년 동안 운영하다가 팔고, 그 가게에서 매니저로 1년 동안 일을 경우와, 반대로 자동차 수리소에서 매니저로 10년 일을 하다가 그 가게를 인수하여 주인이 된 지 1년이 지난 경우 중 보통 전자의 경우가 융자 승인이 더 잘 나옵니다.

왜냐하면 전자는 월급쟁이로서 수입의 안정성과 지속성이 더 크기 때문입니다. 반대로 후자의 경우는 자영업자가 된 지 1년 밖에 되지 않았기 때문에 위험이 더 크고 경비 등을 제외한 순수입의 검증이 힘들어 융자 승인받기가 어렵습니다.

이렇게 렌더는 융자신청인의 직장 및 수입과 관련하여 안정성, 지속성, 검증 가능성을 염두에 두고 판단하는데, 융자 심사의 다른 기준 즉 신용점수, 다운페이먼트 정도와 함께 고려하여 승인 여부를 결정합니다. 어떠한 종류의 직업과 수입이 되었든 렌더는 과거 2년 동안의 검증 가능한 직업과 수입 그리고 향후 3년 동안은 현재의 수준 혹은 더 상승 가능성이 있는 수입을 융자 심사를 위한 수입으로 인정해 줍니다.

융자신청인의 직업과 수입을 심사할 때 단순히 현재 숫자만을 보는 것이 아니라 근무연수, 경력, 학력 등을 종합적으로 고려하여 안정성과 지속성을 판단합니다. 그리고 이에 대하여 회사, 회계사, IRS, 주정부, 웹 사이트, 제3의 독립기관 등을 통해서 그 진위 여부에 대한 검증 과정도 거칩니다.

많은 사람들이 융자신청을 앞두고 직장을 바꿔도 되는지를 묻습니다. 같은 종류의 일을 하면서 월급을 올려서 직장을 옮겨 가는 것이 융자를 받는데 해가 될 리는 없습니다. 하지만 전혀 다른 분야로 직장을 옮기거나, 관련성이 없는 포지션으로 직장을 너무 자주 바꾸거나, 질문하신 것처럼 두 개의 파트타임으로 직장을 바꾸는 경우에는 항상 조심해야 합니다.

또한 실업 기간이 있는 경우에는 문제가 될 수 있습니다. 승인이 안 나온다는 것은 아니지만, 렌더는 아주 상세한 설명서를 요구합니다. 왜 그만두게 되었는지, 개인적인 이유인지 해고를 당했는지에 대한 설명과 더불어 관련 서류를 동시에 제출해야 할 수도 있습니다. 실업 기간에 대한 설명은 아주 자세하고 논리적이어야 하기 때문에 융자 담당자의 도움을 받는 것이 좋습니다.

실업 후 다시 취직을 한 경우에는 실업 전에 일한 기간, 새 직업의 연관성 등 여러 사항을 동시에 고려하므로 이 또한 미리 융자 담당자와 상의할 필요가 있습니다. 융자신청인의 직업과 수입에 대한 인정 여부와 계산 방법은 일반인이 알기 어렵기 때문에 융자신청 수개월 전부터 경험 많은 융자 담당자를 찾아 자문을 구하고 준비하는 것이 바람직합니다.


▶문의:(213)393-6334