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▶문= 3, 4월 남가주 부동산 시장 상황이 궁금합니다.


▶답= 이자율이 4월 둘째 주부터 다시금 7%대에 돌입하면서 모기지가 최고 시점이었던 작년의 7.83% 수준으로 높아지기 전에 에스크로 오픈 시 이자율을 락하는 비중이 늘고 있습니다. 연준에서 금리 인하의 시기가 불투명해지면서 내년도까지 금리 인하가 불투명하다는 의견과 금리의 인상까지도 전망되면서 모기지 이자율은 당분간은 7%에서 8%대까지 올라갈 수 있다고 조심스러운 전망들이 나오고 있습니다.

캘리포니아의 재정이 1천억 달러 재정흑자 상태에서 불과 2년여 만에 2백억 달러 적자 상태가 되면서 재정적자를 줄이기 위한 주택을 포함한 부동산 소유주들에 대한 각종 세금의 추가 징수가 이루어질 전망입니다. 주택 유지 비용 중 보험에 대한 프리미엄의 증가와 가입의 어려움과 더불어 혜택의 축소가 이루어지고 있고 재산세에 합산해서 징수가 되는 매물 관련 비용도 오렌지 카운티의 경우 매년 $33에서 $66불로 배로 증가가 결정되는 등 각종 주택 유지 비용이 급격히 증가하고 있습니다.

매물은 작년 대비 30% 정도 늘어났고 모기지 이자율의 증가가 지속될수록 시장에 매물의 공급을 가속화할 수 있습니다. 융자 시 필수적으로 바이어가 렌더의 요구로 구입했던 타이틀 보험의 경우 정부 관련 융자는 타이틀보험을 없애거나 일반융자 시 렌더에게 부담시키는 정책이 추진되고 있고 융자회사들 간 인수합병이 늘어나고 있고 소송에 관련되는 대형 융자 브로커 회사들이 급증하고 있습니다.

아직까지는 매물이 지역별로 차등적으로 증가세를 보이고 있고 특히 선호지역들의 경우 매물이 시장에서 바로 소화가 되는 중이지만 상당수는 시장에 장기간 대기 상태로 머물 가능성이 있으며 3월과 4월에 한자리 숫자로 가격이 하락한 지역들이 상당수 늘어났으나 아직은 공통적인 현상은 아니라고 봅니다.

거래의 30%가 아직도 현금으로 거래가 되고 있고 25% 정도의 바이어가 투자가로 구성되어 있고 주택의 가치를 높이기 위한 리모델링 작업과 관련된 융자의 수가 꾸준하게 유지가 되고 있습니다. 특히 남가주의 경우 단독주택의 경우 최대한 좋은 상태를 유지하고 추가 리모델링과 스테이징 그리고 비디오를 통해서 마케팅을 다양하게 활용하고 이전과는 다르게 바이어들의 부동산 샤핑 시 인터넷과 관련 앱들을 전문가 수준으로 도움을 받으면서 빠른 거래의 성사가 가능해지고 있습니다.


기존의 바이어들이 주목하는 시장의 경우 대략 준비된 바이어들이 1주일에서 10일 정도 내에 주택을 실사하고 오퍼를 진행시키고 있으며 3월까지는 남가주 에스크로에 들어간 매물 중 30% 정도는 오버 프라이스로 거래가 되고 있습니다. 앞으로 이자율이 여름까지 계속 오른다면 수요가 높은 지역을 제외한 지역들에서 가격의 하락이 눈에 띄게 나타날 수 있을 것입니다. 또한 높은 이자율로 인해 다운페이를 높이거나 현금거래를 시도하는 비중이 높아질 전망입니다.



▶문의:(213)663-5392