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▶문= 미국에 신용기록이나 직장경력이 없는데 융자를 받아서 집을 구입할 수 있나요?

▶답= 미국에서 크레딧이나 직장 경력이 없는 사람들을 위한 융자를 보통 외국인 융자라고 부르며 미국에서 합법적으로 일을 하는 사람 이외의 모든 사람들을 대상으로 하는 융자 프로그램으로 볼 수 있습니다. 주택융자에서는 영주권자나 H-1B 등 합법적으로 일을 할 수 있는 비자를 가지고 있으면서 충분한 크레딧을 쌓은 사람들은 시민권자와 동일한 조건으로 융자를 얻을 수 있습니다. 하지만 크레딧은 커녕 소셜 시큐리티 번호도 없는 사람들의 경우에는 외국인 융자 프로그램을 통해서 융자를 받을 수 있습니다. 예를 들어 한국에 거주하며 직장에 다니는 사람이 미래에 이주할 계획이거나 투자용으로 미국에 주택을 구입할 경우 이 프로그램으로 융자를 받을 수 있습니다.

외국인 융자는 은행과 렌더에 따라 기준이 다양하지만 보통 최대 이백 - 삼백만까지의 융자금액을 기준으로 30-40%까지의 최소 다운페이먼트를 요구하는 것이 가장 큰 특징입니다. 소셜번호가 없기 때문에 최소 신용점수 요구사항은 없지만 ITIN(Individual Tax Identification Number)를 미리 발급받아야 합니다. 캐나다, 영국 등 일부 국가 국민에 한해서는 국제 신용 보고서를 요구할 때도 있지만 한국인의 경우는 요구하지 않습니다. 대신 일부 렌더는 한국에서 신용카드, 자동차 등 3가지의 페이먼트에 대한 신용 증명서 (Credit references)를 요구하기도 합니다.

이 프로그램에서 중요한 사항은 미국 내에 은행구좌를 가지고 있어야 하며 다운페이먼트와 에스크로 클로징 비용, 리저브 등을 이 구좌에 미리 넣어두어야 한다는 것입니다. 또한 융자신청시점에 미국에 주소를 가지고 있어야 하는데 친척, 친구 집등의 주소를 사용하면 됩니다. 외국인 융자인 만큼 대부분의 렌더는 더 많은 리저브(Reserve, 다운페이먼트와 클로징 비용 이외에 추가로 보유한 자산)를 요구하는데 최소 3개월치의 PITIH(Payment, Tax, Insurance, HOA fee) 많게는 1년 치 이상을 요구하기도 합니다. 리저브 금액은 융자 후 3개월 -12개월 동안 계속 은행구좌에 넣어두어야 하는 것이 아니고 그 기간 동안을 커버할 수 있는 충분한 금액을 가지고 있다는 것을 융자 받는 시점에 보여주기만 하면 됩니다.

▶문의:(213)393-6334