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주택/부동산 융자

Q. 융자 이자율

지역California 아이디h**kel**** 공감0
조회1,135 작성일2021-01-17 오후 8:25:50

안녕하세요


현재 남편 혼자의 명의로 (sole ownership) 된 집에 함께 살고 있습니다.

집을 하나 더 살까 생각하고 있는데요 세컨드하우스는 이자율이나 프라퍼티택스가

좀 높다고 들었는데 만약 새로 구입하는 집을 저 혼자의 명의로 사면 primary residence 나

first home으로 이자율이나 택스 혜택을  받을 수 있는지 궁금합니다.

감사합니다.

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* 등록된 총 답변수 3개입니다.

전문가 답변글
김태우님 답변 답변일 2021-01-17 오후 11:44:20

안녕하세요 ?


현재집이 남편분이 결혼전부터 소유한집인데 결혼한뒤 본인도  title 에 "안들어갔다면"  본인 이름으로 Primary 로 살수있습니다. 하지만 본인의 income 으로만 구매 하셔야 합니다.  


만약에 현재 살고 계시는 "집 Title 에서 나중에 본인이  빠진경우라면은" 세컨드 하우스 집을 현재 집보다 비싸고 더 큰집으로 구입하시면 Primary 로 살수있습니다. 금액이 비싸던, 방 갯수가 하나라도 크던가, 사이즈가  크던가 하셔야 합니다 아니면 조금 작은집이라도 실제로 살경우는 인정됩니다. 


결론은 결혼전부터 남편분이 소유한 집이라면 본인의 income 을 사용하여 세컨드 홈을 살수있고 

혹은  지금집보다 비싸고 큰집을 사거나  실제로 살집이라면 Primary 로 가능합니다.

재산세는 구매하시는 카운티 , 도시에 그리고 구매 금액에 따라서  재산세 비용이 발생합니다.

Primary로 구매 한다고 하시면 이자율은 당연히 non occupying 즉 투자 목적 부동산 이율 보다는 

상당히 저렴합니다. 다만 본인의 인컴 , 상황 , 크레딧 , 빛 유무에 따라 달라질수 있습니다. 


만약 위 두케이스가 아니라면 non owner occupying 즉 투자 목적으로 부동산 취득도 가능합니다만

이경우 기본 받으시는 이자 에서 0.375% ~0.625% 이자율이 높아집니다. 크레딧 점수도 중요합니다. 

다운페이도 구매하시는 금액의 최소 25% 이상 필요합니다. 


한가지 좀더 보충 설명을 드린다면, 여기 댓글에 말씀 드리기는 양이 방대하고 상당히 어렵지만 2개이상의 부동산을 소유하실 계획이시라면 회계사 분과 상의 하시어 LLC 설립으로 인한 텍스 혜택 가능여부도  문의해 보시길 바라겠습니다.


*질문 하신 내용은 아니지만 참고로 말씀 드립니다. 어차피 부동산을 다수 살 예정이시고 융자를 쓰셔야 

된다고 하고 현재 집 최소 2.5년 살 예정 (또는  Keep할 예정) 이 확실하다면 재융자를 얻어 먼슬리 

페이먼트 부담을 조금이라도 줄이시고 220일 뒤에 세컨드 홈 구매도 Primary 로 사는것이 제일 좋은 시나리오 일듯합니다. 부동산은 사는 것도 중요하지만 세이브 가능한 포션은 최대한 땡겨놓고 페이먼트 

부담을 줄이는게 제일 크고 중요한 부분이라 그렇습니다. 도움이 되셧기를 바랍니다. 

부동산 에이전트

김태우

직업 부동산 에이전트

이메일 realtortaewoo@gmail.com

전화 213-268-4384

김영산님 답변 답변일 2021-01-18 오전 10:26:46

부부 married couples    포함한 모든 납세자는 ( 2 이상의 집을 소유하여도) 순간에 오직 하나의 메인 홈 one primary residence    가질 수 있 . . . the credit and exclusion  은   거주 주택 primary residence  적용되어 . . . ”
https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p523.pdf  (참조하세요)

개인
상황에 따른 상세하고 구체적인 택스혜택 관하여 CPA/EA 상담 하시기 권합니다.

부동산 브로커

김영산

직업 부동산 브로커

이메일 ysansmirnoff@gmail.com

전화 818-669-0202

곽재혁님 답변 답변일 2021-01-18 오전 11:59:18

일단 택스 혜택은 회계사분에게 상담을 하셔야 합니다. 부부의 인컴에 맞게 구입 금액이나 기존의 인컴에 따라서 llc를 설립해서 관리 하시는편이 유리한 경우도 있습니다. PRIMARY RESIDENCE 집과 인컴 프라퍼티는 이자율 차이는 날수밖에 없지만 관련해서 제가 알기로는 두채까지 모기지액수로 $750,000 까지는 모기지 이자에 대한 택스 공제가 가능하다고 알고 있습니다.관련해서도 회계사분과 확인해 보시기 바랍니다. 만일 두번쨰 구입 하시는 주택을 PRIMARY RESIDENCE로 인정 받아서 구입하시려면 여러가지 조건 (예. 현주택과 두번쨰 주택의 거리등이 현재 직장이나 비지니스에 더 가깝고 두집간의 거리차이가 일정 거리 이상)에 맞추어서 이사를 전제로 구입 추진하실수도 있을겁니다. 일단회계사분과 확인을 하시고 구입 추진 하시기 바랍니다. 물론 사전에 주택 융자 승인도 받으시고요 참고 하세요

부동산 중개인

곽재혁

직업 부동산 중개인

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392

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