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주택/부동산 구매/판매

Q. 명의변경후(론 받지않고) 타이틀만 바꾸면요

지역California 아이디h**bo**** 공감0
조회16,216 작성일9/3/2013 11:08:15 PM
안녕하세요~~~~

부모님과 자식둘이 함께거주합니다.

부모님집(살때40만불 집가격) 명의를 자식두명에게 명의변경후(론 받지않고)

타이틀만 바꾸면요

나중에 혹시라도 은행에서 알고 잔액을 모두 갚으라고 해서 잔액전부 못내면

집을 뺏기는건가요?

아니면 어떻게 대처해야하나요?

명의변경에 장단점을 알려주시면 감사하겠습니다.

자식들이 타이틀로 바뀌면 자식들 이름으로 집을 팔게 되는건가요?
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* 등록된 총 답변수 4개입니다.

전문가 답변글
박정수 Richard Park 님 답변 답변일 9/4/2013 1:00:30 PM
안녕하세요

집에 대한 소유권과 론에 대한 BORROWER가 다른 경우 집을 매각하면 남은 론의 금액은 현재 론을 대츨헤준 은행에 먼저 PAY OFF됩니다.

다만 집을 팔고 사는 경우라면 사시는 분이 다시 론을 얻고 집을 사셔야 합니다.사는 분이 이 론 금액을 그대로 유지하려면 파는 분이 BORROWER로서 계속 론에대한 DEBT를 갚아여할 책임을 유지하게됩니다.

부모가 자식에게 타이틀만 바꾸는 경우 은행이 론을 갚으라고 하지는 않습니다.

감사합니다.

Richard Park (Jung S Park)
Direct: 213-800-1922
Fax: 213-389-8588
E-mail: jsp618@hotmail.com
NMLS# 422523 ( Safe Act License)
Nationwide Mortgage License System
3600 wilshire blvd #1830 LA CA 90010
http://blog.koreadaily.com/media.asp?med_usrid=jsp618

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이메일 jsp6188@gmail.com

전화 213-800-1922

JAE YOO 님 답변 답변일 9/4/2013 2:27:19 PM
1) Title상의 소유주 명의는 기존 소유주가 원하는대로 변경할 수 있습니다.
2) 일반적으로 Conventional Mortgage Loan상의 Borrower 명의는 바꿀 수 없습니다.

3) 통상 주택 구입시에는 Title상의 소유주 명의와 Mortgage Loan의 Borrower가 일치하나, 그 이후 주택 소유주의 필요에 따라 Title상의 소유주 명의에 변화가 생기면 Title상의 명의와 Loan상의 명의는 달라지겠지요.

4) Title상의 소유주를 자녀분으로 변경하신다면, 주택 판매시 자녀분이 Seller가 될 것입니다. Loan의 Balance가 남아있는 상태에서 주택을 판매하시게 되면, 1차 채권자(1st Trust Deed를 갖고 있음)인 Lender에게 우선적으로 Pay-off하게 됩니다.

5) 명의를 변경했다고 Loan Balance를 전부 갚으라는 일은 발생할 수 없습니다.
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전화 (213) 700-0173

사무엘 이 님 답변 답변일 9/5/2013 12:08:06 AM
명의변경은 Quitclaim Deed 파일로 쉽계 가능합니다. 그러나

1. 부모님 명의로 융자가 있을경우 부모님 명의를 빼지 못합니다. 율자 책임자이기 때문입니다.
2. 자녀을 추가하는것은 부모님 지분을 양도하는 중여가 되므로 IRS에 Form 709를 통하여 증여보고글 하여야 합니다. 물론 2013년 기준 525만불까지는 증여세 면제입니다.
3. 자녀를 추가하면 타이들은 Tenancy in common으로 공동 소유가 되며 이는 화재보험, Deed of Trust의 명의와 달라지므로 이를 정정하여야 할 것입니다. 문제는 여기서 발생할수 있습니다. Deed of Trust는 융자기관이 소유하고 있기 때문입니다.
4. 매매시 이름이 올락 있는 사람 모두의 싸인이 있어야 매매가 성립됩니다.
회원 답변글
답변일 9/4/2013 4:09:16 PM
Quick claim 하여 아들한테 명의가 변경 되었더라도 부모님의 이름이 여전히 은행의
Original 융자서류에 남아 있습니다.
아들이 지불 불능(delinquent )이면
부모가 여전히 융자잔액에 대하여 책임을 진다는 사실을 아셔야 합니다.
따라서 재융자하여 새롭게융자서류를 만들면 안전 합니다.
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