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법률 기타

Q. LLC의 bankruptcy

지역Illinois 아이디c**nol**** 공감0
조회5,093 작성일3/10/2011 9:20:05 PM
LLC 가 네사람의 파트너들로 되어있습니다.
건물 하나 운영할려고 만든 LLC 이고요.
요즘은 감당이 어려워 건물은 은행에 넘길려고 process 중이고 저희는 은행의 order 만 기다리고 있습니다.
기다린지는 벌써 10개월 정도 되었습니다. 얼마전에 건물 감정을 받았으니 조금더 기다리면 되겠지 하고 있습니다.

은행에서 연락오기전이라도 저희는 LLC를 bankrupt 하고 싶습니다.
자꾸 city에서도 violation에 걸렸다고 벌금 내라고도 오고.. 작년도 property tax는 올해에 나누어서 내고 있는데 올해것은 내년에 낼 자신이 없습니다.

여기서 제가 질문드리고 싶은것은요.
1. LLC 가 bankupt 하면 property tax 가 LLC 이름으로 나오는데 이것에 대한 의무도 없어지나요?
2. LLC 가 bankrupt 하게 되면 네명의 파트너들도 개인 파산 신고를 해야 하나요?
3. LLC의 파트너들이 다 직장인인데 경제적인 능력이 있어도 LLC 만 파산 신고가 가능한지요?
LLC 는 빌딩에 대한 모게지만 현제 못내고 있고 다른 채무는 없습니다.

답변 주시면 감사하겠습니다.
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* 등록된 총 답변수 3개입니다.

전문가 답변글
구경완 님 답변 답변일 3/11/2011 4:13:30 AM
LLC는 유한책임회사로서 각 파트너들은 멤버라고 불리며 자기의 투자금까지만 책임을 지고 개인적으로는 책임을 지지 않는 것이 원칙이지만 은행의 융자금에 대해서는 당연히 개인적으로 보증을 섰을 것입니다.

개인적으로 보증을 선 부분에 대해서는 개인적인 책임까지 지는 것은 당연한 일입니다. 따라서 회사가 문닫아도 개인적으로 책임이 있게 됩니다.
임종범 님 답변 답변일 3/15/2011 5:53:53 AM
** 답변은 정보용입니다. 법적 조언이 아닙니다 **

** 하기 답변은 버지니아 기준임을 밝힙니다. 부동산과 관련된 법은 각 주마다 상당히 다르기 때문에, 꼭 부동산이 소재한 주의 전문가 조언을 받도록 하십시요. **


1. LLC 가 bankupt 하면 property tax 가 LLC 이름으로 나오는데 이것에 대한 의무도 없어지나요?

없어집니다. 부동산 세는 부동산 소유주가 궁극적으로 납부하게 되어 있습니다. 부동산을 부득이 공매로 처분해야 하는 경우, 부동산을 사는 매입자가 밀린 부동산 세를 내고 구매하게 됩니다. LLC가 파산 하는 경우, 부동산을 포기하게 되고, 부동산과 관련된 부동산 세는 (밀린 세 포함) 부동산에 묶이게 됩니다. LLC의 구성원은 더 이상의 책임이 없습니다 (하지만, 보증인의 손해 배상 계산 참조).


2. LLC 가 bankrupt 하게 되면 네명의 파트너들도 개인 파산 신고를 해야 하나요?

보증인으로 들어가 있는 파트너는 개인 파산을 고려해 봐야 합니다. 네명 모두 보증을 섰다고는 생각이 들지 않는군요. 보증인의 개인 자산이 많다면, 파산 보다는 은행과 대화, 협상을 하여 합의를 보는것이 좋겠습니다.

보증인의 손해 배상 계산은: (원금 - 부동산 공매액 + 부동산 세 + 변호사 비 + 이자)

3. LLC의 파트너들이 다 직장인인데 경제적인 능력이 있어도 LLC 만 파산 신고가 가능한지요?

LLC는 법적으로는 독립적인 존재(entity)입니다. 법인만 따로 파산이 가능합니다.

법인 파산을 하시기 전에 은행과 대화를 나누도록 하십시요. 법인 파산을 하는 경우 차압 또는 공매가 빨리 이루어지지 않을 수 있으며, 그런 경우 피해액이 커지겠습니다. 법인 파산을 고려하고 있다고 밝히는 것이 좋겠습니다.


건투를 빕니다.

한미법률사무소 임종범 변호사
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변호사, 통역

임종범

직업 변호사, 통역

이메일 hanmicenter@gmail.com

전화 703-333-2005

회원 답변글
답변일 3/10/2011 10:02:59 PM
1. 재산세는 부동산에 제 1위의 리인으로 부동산 매각시 제일 먼저 정리되어야할 채무이니, 대답은 아니오 입니다.
2. 융자를 받았을 때, 개인 보증을 섰으면, 고려하셔야할 옵션입니다.
3. 유한 책임회사 (LLC)만 파산하시는 것은 좋습니다만 아래 시나리오를 참고하십시요.

채권자는 건물 판매 가격에서 융자 잔금 + 재산세 + 각종 경비의 모자르는 금액에 대해 deficiency judgmentf를 받아 LLC의 다른 자산에 차압을 들어 올 수 있습니다. 개인 보증인일 경우 월급까지도 garnishment할 수 있습니다. 채무자가 협상 테이블에서 별 영향력을 발휘 못하지요. 항시 불안하고 질질 끌려다니는 형국이 됩니다.

능력 있고 숏세일에 경험 있는 에이전트를 고용하여 은행과 협상하면서 바이어를 찾으십시요. 이런 출구 전략으로 최소한, 진행이 어떻게 되어가고 있고, 어떻게 협상하며 대처해야 한다는 아이디어도 나오겠지요.
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