Deed 에서 이름 빼기 - ASK미국

박정수 Richard Park 님 답변 답변일 11/9/2013 1:51:43 PM

안녕하세요

재융자 하실때 따님이 현재 주택융자에 대한 co signer가 아니라면 에스크로에서 따님이 quick claim을 신청하시면 간단하게 해결이 되지만 deed of trust에 co signer로 이름이 올라가서 주택재융자를 같이 하셨다면 quick claim을 하셔도 현재 주택융자에 대한 부분은 liability가 없어지지 않습니다.

두번째 경우라면 다시 따님을 빼고 재융자를 하셔야 deed of trust에 있는 liability가 완전하게 없어지는 것입니다.

감사합니다.
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곽재혁 님 답변 답변일 11/12/2013 3:50:32 PM

본글에서 재융자시 따님의 이름도 쉽게 말해서 융자 서류에 같이 올라가 있는것으로 보입니다. 이럴 경우에는 따님의 이름만 QUIT CLAIM DEED를 파일해서 뺀다고 해도 해당 모기지 부채의 상환 의무에서 자유로워 지지는 않습니다. 그리고 추후 따님이 결혼을 하시거나 아니면 본인이 자기의 이름으로 주택 장만시에도 이미 주택이 한채 있는 기록으로 인해 주택 구입시 불리한 조건이 됩니다. 가장 확실한 방법은 다시 재융자를 하시면서 따님의 이름을 뺴시는 방법이 있습니다. 참고 하십시요.

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Grace Kim 님 답변 답변일 1/6/2014 4:17:07 PM

재융자 하실때 따님이 주택융자에 대한 Mortgagee로 이름을 올리지 않고 타이틀에 만 이름을 Add 했으면 따님이 quick claim을 하여 간단하게 이름을 빼면 되겠지 만, 질문하신 내용으로 보니 아마도 부부와 따님, 세 분의 이름으로 융자를 받은 것으로 보이네요.

만약에 Deed of trust에 이름을 올려서 세분의 인컴과 크레딧으로 재융자를 같이 하셨다면, 세 분 모두 주택융자에 대한 모게지 부채 상환의무(liability)가 있기 때문에 은행에서 따님의 이름 만 빼는 것을 허락하지 않을 것입니다.
따님이 결혼을 하시고 본인명의로 집을 사고, 그 집에서 거주한다고 해도 따님은 이미 한채의 주택이 있으므로, 따님이 앞으로 구매하게 될 집을 본인의 이름으로 융자를 하게 될 시에는 인베스트먼트 하우스로 만 융자가 가능하게 됩니다.

그러므로 이번 기회에 살고 계신 집을 다시 부부의 이름으로 재융자를 하셔서 따님을 자연스럽게 그 집에서 이름을 빼 주는 것이 좋겠습니다 만, 부부의 인컴이나 크레딧 만으로는 융자가 어렵다면 다른 두가지 대안이 있겠네요. 첫번째 대안은 시간을 가지고 다운페이를 더 준비한다거나 인컴보고를 높혀서, 두 분의 이름 만으로 퀄러파이를 하는 것이고 두번째는 현재 살고 계신 집을 팔고, 따님도 시집을 가고하니 두 분의 이름만으로도 융자 퀄러파이를 할 수 있도록 낮은 가격의 새 집을 구매하는 방법입니다.

그 외 한가지 더 부연 설명을 드리자면, 만약에 따님이 결혼을 하시고 따님의 부군되시는 분이 혼자서도 주택융자를 받을 수 있는 능력이 된다면 현재의 상태를 게속 유지하셔도 되겠네요.

연방법에는 부부가 결혼 후에 구입한 부동산에 대해서, 한 사람의 명의로 만 구입했다 할 지라도 그 배우자도 재산상의 동등한 권리를 가지게 됩니다. 또 한 부부 중 한사람의 이름으로 만 융자를 하고, 다른 배우자의 이름은 타이틀에 만 올리는 방법도 있습니다. 이 경우 따님은 부모님집 모게지 페이먼트 중 이자부분을 인컴 텍스에서 공제 받을 수 있고, 따님의 부군은 부군대로 그들 부부가 살고 있는 집의 이자총액을 전액 공제 받을 수 있는 잇 점이 있습니다.

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