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주택/부동산 구매/판매

Q. 에스크로 진행중에 준수사항

지역California 아이디w**liamtel**** 공감0
조회5,046 작성일11/14/2013 2:43:40 AM
안녕하세요?
미국에서 생활한 기간도 짧고 경험도 일천하다보니 많은 지식과 정보를 온라인을 통해서 얻고 있습니다. 우선 많은 감사드립니다.

저는 현재 리커스토어를 에스크로를 통해서 구매진행을 하고있는데,
이젠 듀딜리젼스도 끝나고 라이센스 수속 진행중입니다.

그런데 걱정이 생겼습니다. 가게를 가끔 가보면 크지 가게라서 늦은 시간에는 주인분 혼자 하시는데, 2-3시간 먼저 문을 닫고 퇴근하는 것을 발견했습니다.

그래서 부동산 중개인에게 강력하게 항의 이메일을 보냈는데,
다시 이런 일이 반복될경우에는 에스크로 중단시키고 딜 포기 할수가 있는지요?

왜 이렇게까지 강력하게 말씀드리냐면, 한달정도만 이렇게 운영되면 가게가 완전히 망가지겠다는 주변인들의 말을 듣고 부터입니다. 고견을 부탁드립니다.
고맙습니다.
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* 등록된 총 답변수 3개입니다.

전문가 답변글
Joseph Kim 님 답변 답변일 11/14/2013 6:27:51 AM
이러한 경우를 감안하여 seller는 escrow 가 closing 될 때까지 정규적인 영업을 게속 하여 줄 의무가 있는 것이 보통 계약서에 명시하고 있읍니다. 그러나 모든 계약은 서로 합의한 내용으로 진행하게 됨으로 계약서를 보지 않고 잘 질못을 말하기는 힘드는 일입니다. 매상 확인을 하셨을 때의 영업시간과 영업방법을 준수하여야 할 것입니다.
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New Star Realty

Joseph Kim

직업 New Star Realty

이메일 joseph@newstarrealty.com

전화 213-272-6726

James Kwon 님 답변 답변일 1/10/2014 9:18:25 AM
사업체 구매 진행을 위한 여러 단계를 거치었셨고 상당한 경험과
준비로 지금까지 잘 진행해 오셨을 것으로 짐작 됩니다.

당연히 셀러는 바이어에게 에스크로가 끝나고 사업체 열쇠를 넘겨
줄 때까지 지금까지의 영업 방식대로 영업 시간과 서비스, 매장 괸리등을
성실히 해야만 하는 조항이 대부분의 에스크로 인스트럭션에 명기 되어
있습니다.

별도로 셀러와 바이어가 셀러 마음대로 2-3시간 일찍 닫고 가도 된다는
허락을 바이어가 허용하여 문서화 하지 않았다면, 물론 대부분의 경우
바이어가 그런 조항을 넣고 허락을 하지 않았음을 전제하여 말씀드리면.

먼저 2-3시간 일찍 영업 시간을 줄여서 바이어가 기대한 전과 같은 영업
시간 준수가 이루어 지지 않은 날짜가 며칠인지, 그로 인한 인수후의
매상에 미칠수 있는 악영향등 많은 부분이 기대하고 조사한 그 사업체의
상태가 바뀌어 질수 있는 중요한 문제입니다.

1. 먼저 지금 하셨던것과 같이 부동산 중개인을 통해서 강력한 항의를
셀러에게 하신것은 잘 하셨는데 당장 원래의 영업 시간 준수를 요구
하시고
2. 한 걸음 더 나아가 영업 시간에 관한 성실한 계약 조건 준수를 하겠다는
추가 합의서 (amendment)를 셀러로 부터 서명을 받으시고 에스크로에
제출해 놓으시고
물론 그 추가 합의서의 내용은 만약 셀러의 영업 시간 감축으로 인해
생길수 있는 매출액의 감소와 기대 순익의 감소에 관한 책임소재를
명확히 하여 에스크로 비용과 그에 따른 기대 순익의 감소에 관한
책임을 셀러가 지겠다는 내용등 여러가지로 문서화 하시기도 해야 합니다.
3. 다른 방법으로는 변호사를 통한 더 강력한 항의와 그에 따른 문제 제기
이기도 합니다마는 변호사와의 상담과 대응은 항상 전문 변호사와의 상담을
통해서만 하시라고 말씀드립니다.

매일 매일 동네 안에서 일어나는 리커 스토어의 영업 시간 준수는 상당히
중요한 문제이며 앞으로 그 사업체를 인수하셨을 때에 충분히 일어 날수있는
매상 감소와 손님의 감소 더 나아가 순익의 감소는 만약 바이어가 은행 융자를
통해서 사업체를 사신다면 더 더욱 큰 문제일수도 있습니다.
시간을 지체 하지 마시고 바로 바로 해결 방안을 찾으시기를 강력히 권해
드립니다.

아무쪼록 셀러도 자신의 부주의 함이었던 의도되었던 행위였던 간에 정상 영업시간과 서비스로 기존 고객을 가능한한 그대로 바이어에게 넘기려는 노력을
보여서 상호 존중의 자세로 잘 마무리 하시기를 바랍니다.
도움이 되셨으면 좋겠습니다.

참고로 Los Angeles County와 Orange County전체의 리커 스토어는 대략 1,996개
정도 인데 ABC License의 Condition과 시 정부의 조건부 사용허가는
( Conditional Use Permit ) 필히 확인 검토하셨기를 바랍니다.
지금 계약 진행의 상태로는 당연히 그런 permit & license는 확인 검토가
끝난 단계라야 합니다.

고맙습니다.




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부동산 브로커

James Kwon

직업 부동산 브로커

이메일 jameskwonbroker@gmail.com

전화 (213) 327-5400

회원 답변글
답변일 12/9/2013 1:09:29 PM
안녕하세요.

저의 경험을 말씀드릴께요.
저는 1991년부터 지금까지 리커스토어를 운영했고 운영하기 전에는 직원으로 일했었습니다.
현재는 다른 일을 하고 있습니다.

먼저 가게 주인이 일찍 가게을 닫고 들어가는것에 대해 굉장히 수상하다고 생각이 드네요.
보통 리커는 동네장사이기 때문에 그렇게 쉽게 문을 일찍 닫고 가기 힘들거든요.
만약 저라면 낮에 아니면 저녘쯤에 그 가게에 가서 동네 주위사람들에게 이 가게가 몇시에 닫는지 확인을 해보겠습니다.
그리고 저녁에는 주인 혼자 일한다고 하니 그리 매상이 큰 가게는 아닌듯하네요. 매상 관련해서도 다시 확인해보시는것이 좋을듯 합니다. 매상은 항상 속일수 있는 것이니까요. 매상 확인해보는 방법은 여러 방법이 있는데 저는 이전에 (2년전쯤부너) 물건 구입영수증을 다시 검토할것 같습니다. 술이나 잡화 이런것 다 영수증이 있으니까요. 없으면 먼저 의심 하시는 것이 좋습니다. 케시&케리 가서 현금으로 사도 영수증은 줍니다.

리케는 잘 망하지 않는 업종중에 하나지만 가끔 망하기도 합니다.
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