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Young Cho, 조영택
님 답변
답변일
11/16/2014 4:09:34 AM
N은행이 매물로 내놓은 집이라는 부분이 N은행의 REO 물건이라고 한다면
질문하신부분의 Trustee'd Deed가 왜 거론이 되는가의 문제입니다.
Trustee Sale 이라한다면 매입자가 제일 높은가격을 제시하였을때 낙찰이 되어 trustee Deed 를 받게되는데 이땐 해당물건의내부, 외부, 살고있는 사람이 있는지, 타이틀에 이상은 없는지, 매입자가 안아야 할 부채는 없는지 등등의 자세한 내용을 조사하고 sale 에 가담하였다면 엄청난 후폭풍에 견뎌야합니다만,
다시 돌아가서 N은행의 매물로 단정하고 나면,
N은행이 그집의 소유권자로 되어있을텐데 소유권의 하자가 있다면 매입자에게 에스크로를 통해서 그집의 소유권이 이전될수 없다는것을 N은행이 모르고 할수있을까요? 매입자에게 소유권이 넘어올수가 없는 상태가 될테이고, 매입자는 계약에 따라 원금을 돌려받으면 될것입니다. 매물의 소유권자가 N은행으로 되어있지 않으면 은행의 물건이 아니니 은행이 매물로 내놓을권리도 없으며 그러한 은행이 존재할지도 의문입니다.
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본인이 위의 내용과 같이 답변한 부분이 잘못되어 있는것을 알게 되었습니다
그리하여 위답변은 캘리포니아주와 같은 Deed of Trust 를 사용하는 주의 경우에 한한다는 것을 말씀드립니다
사실상 오늘의 샹황을 보니 문제의 주택이 법정훠크로스를 취하고있는 모게지디드 (Mortgage Deed) 를 사용하는 North Dakota 임을 알게되어 죄송함을 느낌니다.
기본적인 흐름은 캘리포니아주와는 다르게 노스다코타주에서는 렌더가 법원에 소송을 제기하여 sheriff 가 세일을 주관하며 세일에서 가장 높은금액을 제시한 바이어에게 Certificate of Sale 을 issue 하고 바이어는 6~12개월 정도를 기다려 전주인의 마지막 자구수단인 Redemption period (되찾을수있는 기간) 내에 모든 비용과 원금을 지불하지 못하면 그때가서야 워런티 디드(warranty deed)를 받을수있게 됩니다. 그리고 Court foreclosure 에서는 은행측이 다 못받은 금액이 있을경우에는 모자란금액에 대해 캘리포니아주와는 다르게 모자라는 금액을 받아낼수있는 deficiency Judgment 를 받아 집을 차압당한 사람은 그에 대한 책임에서 벗어나지 못하게 됩니다.
매입자께서 정상적인 수속을 통해 N 은행으로부터 해당 주택을 매입하신다면 아마도 염려하시는 부분의 일들은 일어나지 않을것입니다. 왜냐하면 매입자께서는 에스크로를 통해서든지 변호사사무실에서의 수속에 의해서든지 매입수속을 끝내게 되신다면 매도자인 N 은행의 warranty deed 를 받으시고, 매입자가 타이틀보험을 들어 증서를 받으심으로서 소유권을 인도받게 되기 때문에 타이틀상의 현재의 하자나 훗날의 하자가 생길경우에 보호받게 됩니다. 만약에 타이틀상에 어떠한 하자라도 생길수있는 케이스라면 타이틀회사에서 보험증서를 이슈하지 않을것입니다, 그리하면 N 은행 즉 매도자는 해당물건을 팔수없을것이니 매입자가 수속을 완료하여 매입을 끝낼수가 없게 될것입니다.
더 자세한 내용은 노스다코타주의 부동산전문 변호사에게 문의하십시요.
질문하신부분의 Trustee'd Deed가 왜 거론이 되는가의 문제입니다.
Trustee Sale 이라한다면 매입자가 제일 높은가격을 제시하였을때 낙찰이 되어 trustee Deed 를 받게되는데 이땐 해당물건의내부, 외부, 살고있는 사람이 있는지, 타이틀에 이상은 없는지, 매입자가 안아야 할 부채는 없는지 등등의 자세한 내용을 조사하고 sale 에 가담하였다면 엄청난 후폭풍에 견뎌야합니다만,
다시 돌아가서 N은행의 매물로 단정하고 나면,
N은행이 그집의 소유권자로 되어있을텐데 소유권의 하자가 있다면 매입자에게 에스크로를 통해서 그집의 소유권이 이전될수 없다는것을 N은행이 모르고 할수있을까요? 매입자에게 소유권이 넘어올수가 없는 상태가 될테이고, 매입자는 계약에 따라 원금을 돌려받으면 될것입니다. 매물의 소유권자가 N은행으로 되어있지 않으면 은행의 물건이 아니니 은행이 매물로 내놓을권리도 없으며 그러한 은행이 존재할지도 의문입니다.
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본인이 위의 내용과 같이 답변한 부분이 잘못되어 있는것을 알게 되었습니다
그리하여 위답변은 캘리포니아주와 같은 Deed of Trust 를 사용하는 주의 경우에 한한다는 것을 말씀드립니다
사실상 오늘의 샹황을 보니 문제의 주택이 법정훠크로스를 취하고있는 모게지디드 (Mortgage Deed) 를 사용하는 North Dakota 임을 알게되어 죄송함을 느낌니다.
기본적인 흐름은 캘리포니아주와는 다르게 노스다코타주에서는 렌더가 법원에 소송을 제기하여 sheriff 가 세일을 주관하며 세일에서 가장 높은금액을 제시한 바이어에게 Certificate of Sale 을 issue 하고 바이어는 6~12개월 정도를 기다려 전주인의 마지막 자구수단인 Redemption period (되찾을수있는 기간) 내에 모든 비용과 원금을 지불하지 못하면 그때가서야 워런티 디드(warranty deed)를 받을수있게 됩니다. 그리고 Court foreclosure 에서는 은행측이 다 못받은 금액이 있을경우에는 모자란금액에 대해 캘리포니아주와는 다르게 모자라는 금액을 받아낼수있는 deficiency Judgment 를 받아 집을 차압당한 사람은 그에 대한 책임에서 벗어나지 못하게 됩니다.
매입자께서 정상적인 수속을 통해 N 은행으로부터 해당 주택을 매입하신다면 아마도 염려하시는 부분의 일들은 일어나지 않을것입니다. 왜냐하면 매입자께서는 에스크로를 통해서든지 변호사사무실에서의 수속에 의해서든지 매입수속을 끝내게 되신다면 매도자인 N 은행의 warranty deed 를 받으시고, 매입자가 타이틀보험을 들어 증서를 받으심으로서 소유권을 인도받게 되기 때문에 타이틀상의 현재의 하자나 훗날의 하자가 생길경우에 보호받게 됩니다. 만약에 타이틀상에 어떠한 하자라도 생길수있는 케이스라면 타이틀회사에서 보험증서를 이슈하지 않을것입니다, 그리하면 N 은행 즉 매도자는 해당물건을 팔수없을것이니 매입자가 수속을 완료하여 매입을 끝낼수가 없게 될것입니다.
더 자세한 내용은 노스다코타주의 부동산전문 변호사에게 문의하십시요.
