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주택/부동산 구매/판매

Q. 직장관계로 인한 이전에 따른 short sale 질문

지역California 아이디t**ol**** 공감0
조회2,560 작성일11/10/2011 5:06:14 PM
안녕하세요?

회사가 타주로 이전을 합니다. 제가 속한 그룹은 아직 언제 relocation 할 지 시간은 정해지지 않았지만, 내년 5월쯤은 하지 않을까 생각을 하고 있습니다. 옮기기 최소 3개월 전에는 인사부서에서 알려준다고 합니다.

저는 회사를 따라 타주로 가려고 하는데, 이 경우 제가 지금 살고 있는 집 때문에 고민입니다. 97년에 집 구입시 100% loan을 받고, 10년 이자 고정 프로그램으로 산 equity 없는 집이 구입 가격 대비 $70K 정도는 빠진 것 같습니다. subprime mortgage로 이자율도 높지만 loan modification이나 재융자 대상에 해당이 안되고, economic hardship은 없는 관계로 어정쩡하게 페이먼트를 하고 살고 있습니다.

하지만 타주로 이전시, 이 집을 유지할 방법도 없고 해서, 저는 mortgage payment를 하면서 short sale을 해야 할 것 같은데, 일반적인 economic hardship 상황의 short sales과 준비가 다른 부분이 있나요?

저 같은 경우 short sale 승인에 있어서 중요한 부분은 무엇인지요? 그리고, short sales 진행시, 은행측에서 제가 saving account에 가지고 있는 잔고로 (10K 정도) short sales 금액과 제 mortgage 금액 차이부분에대해 payment를 하도록 제게 요구할 수도 있나요?

답변 먼저 감사 드립니다.
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* 등록된 총 답변수 4개입니다.

전문가 답변글
Kevin Baek 님 답변 답변일 11/10/2011 5:24:28 PM
숏세일을 결심하시기전,
Checking and Saving Account에 잔고가 많으면 승인받기가
어려우므로, 잔고를 많이 넣어두지 않으시는것이 좋습니다.
(매월 은행 스테이트먼트를 렌더에게 Update시켜줘야 하므로)

일반적으로 수입의 40%이상이 모기지 페이먼트와 재산세 등으로
지출하신다면, 숏세일이 가능합니다.

숏세일 승인이 나고, 에스크로가 끝난 후에는
캘리포니아의 경우,
2011년7월15일에 서명된 SB458 법안에 의해
추후에 은행이 차액을 추가로 요구할 수 없도록 되어 있습니다.
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에이전트

Kevin Baek

직업 에이전트

이메일 kevinwbaek@hotmail.com

전화 949-851-8900

곽재혁 님 답변 답변일 11/10/2011 6:53:32 PM
최근에 직장의 RELOCATION관계로 타주로 이사를 가시는 분들이나 새로운 직장이 타주인 관계로 이미 구입한 기존주택의 처리문제로 인한 고민 상담이 적지않습니다. 일단 구입시기로 보아서는 일단 일반세일이 가능한지를 알아 보시기 바랍니다. 그리고 나서 주택을 계속 보유하기를 원하신다면 은행에 자체 재융자가 가능한지를 알아 보시기 바랍니다. 자체 재융자라는 말은 따로 없지만 페이먼트를 연체없이 납부하고 계시는 주택소유주를 대상으로 CHASE의 경우 자체로 재융자를 제안하거나 BANK OF AMERICA의 경우 신청시 깡통주택인 경우도 재융자를 해주는 경우가 있습니다. 만일 모든게 불가능 하다면 숏세일을 시도하실수가 있습니다. 중요한것은 은행에 많은 잔고가 있다면 이를 숏세일 신청시 신청서에 DISCLOSURE해야 하기 때문에 승인에 문제가 될수도 있습니다. 은행에서는 대개 페이먼트를 연체한 사람들을 최우선시 해서 숏세일 승인을 해줄수도 있습니다. 하지만 특히 주택의 가치가 깡통인 경우 그리고 타주로 직장 관계로 이직을 하면서 이중페이를 못하는 상황이나 아니면 수입이 줄어든다면 어느정도 하드쉽이 될수 있다고 생각은 합니다. 선생님의 경우는 일단 인근의 부동산 에이전트와 상담을 해보시기 바랍니다. 참고 하십시요.
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부동산 중개인/미연방세무사(EA)

곽재혁

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

김원석 님 답변 답변일 11/11/2011 9:00:39 AM
우선은 1차은행에 전화를 하셔서 융자 조정이 가능한지의 여부를 보시는게 맞습니다. 오바마 융자조정은 가능하지 않으나 은행에서 자체적으로 해주는 융자조정의 가능성이 있는지를 알아 보셔야 합니다.
만약 가능하지 않을 경우 숏세일을 진행 하시는 것은 권해 드립니다. 숏세일시 페이먼트를 내면서 진행하는 방법과 페이먼트를 않내고 진행하는 두가지 방법이 있습니다. 페이먼트를 내면서 진행하실 경우 숏세일이 끝난후 크레딧 점수는 거의 차이가 없으며 바로 새집을 융자를 얻어 구매할 수 있습니다.
페이먼트를 않내며 진행하실 경우 크레딧은 많이 하락하고 크레딧 카드의 리밋도 하향 조정됩니다. 그리고 다시 본인의 이름으로 새 집을 구매하려면 약 2년의 시간이 걸립니다.
직장의 relocation으로 집을 팔아야 하는 것은 충분한 shortsale 의 이유가 되므로 economic hardship은 증명하지 않아도 되지만 직장의 relocation에 관한 proof는 은행에 보여주셔야 합니다. 직업의 relocation으로 숏세일의 진행시 은행의 잔고가 많은 것은 걱정하실 이유가 되지 않습니다.
융자 금액과 숏세일의 차액은 은행에서 보험처리를 하므로 셀러는 책임이 없습니다.
더 자세한 사항은 연락 주시면 상세히 상담해 드리겠습니다.
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부동산 중개업

김원석

직업 부동산 중개업

이메일 wonniekim@yahoo.com

전화 213-369-9087

회원 답변글
답변일 11/11/2011 12:19:50 AM
숏세일이 가능합니다.
만약 크레딧을 유지하시려면 계속 페이를 하시면서 진행하면 될 것이고요.
물론 대부분의 숏세일이 경제적 어려움을 근거로 승인하므로 페이먼트가 연체된 상태에서 진행이되지만
예외적으로 연체 없이 진행이 되기도 합니다.
불필요하게 너무 많은 금융자산등은 꼭 보여주실 필요가... 당연히 달라고 합니다.
귀하께서는 1,2차 모두 100% 집구입대금에 관한 융자금이므로 처리가 쉬우리라 예상이 됩니다.
제대로 하는 전문인을 선택하셔서 좋은 결과 얻으시길 바랍니다.
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