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주택/부동산 구매/판매

Q. 론모디 리젝당한후

지역California 아이디h**an605**** 공감0
조회2,054 작성일11/20/2011 12:41:28 PM
2006 년에 사서 지금가지 살고 있구요 중간에 2009년 3월에 체이스에
직접가서 리파이네싱 하고 5.2 % 이자로 30년 고정 2600 불 내고 있습니다

원금은 389,000 이구요 타운홈이라 hoa 는 270 불 내고 있어요
론모디진행한지 석달되었고 페이먼 안했습니다

그런데 제가 다 통과했는데 2009 년에 리파이넨싱 해줘서 안된다네요
숏 세일하는게 나은지 아파트 가는게 나은지 모르겠어요

밀린 페이먼도 8000 불인데 어떻게 다 내나요
이집을 킵한다면 투자 가치가 있는 건가요

아님 아파트로 가서 1000불씩 세이브하는게 나은가요
하우스 렌트는 2300 불 정도 하더라구요

이 집을 가지고 있을경우 10년후면 제가 투자한 금액은 건질수 있는지
답이 안나오내요

처음에 486000 에 구매한 집입니다
점문가님 의견을 듣고 싶어요

감사합니다
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* 등록된 총 답변수 3개입니다.

전문가 답변글
곽재혁 님 답변 답변일 11/21/2011 7:41:12 AM
일단 선생님이 어느지역에 모르는 상태이기 때문에 정확한 답변을 드리기가 곤란 합니다. 현재의 시가가 얼마인지 모르고 또한 선생님이 이 주택에 계속거주를 하시는게 유리한지의 여부는 어쩌면 선생님 본인의 결정에 달려있다고 생각이 듭니다. 그리고 주택을 포기하시려는 결정에는 주위의 렌트시세또한 고려가 되어야 합니다. 일단 융자조정에 실패하신 이유에 대한 은행측의 서면답변이 있었다면 그원인에 대해서 구체적인 대응책을 마련 하셔야 합니다. 제 생각에는 은행측에서 선생님의 하드쉽을 인정하지 않는것으로 보입니다. 그리고 페이먼트를 무조건 연체하신다고 하여도 재정적인 어려움을 입증하지 않고서는 페이먼트의 연체를 고의적인 것으로 간주할수 있습니다. 워낙 어려우신 분들이 많으시기 ㅤㄸㅒㅤ문입니다. 아직까지 차압이 시작되지 않았다면 그리고 재정적인 어려움을 2009년과 비교해서 증명이 가능하다면 은행측에 협조를 한번더 부탁할수는 있지만 선생님의 경우는 일단 지역의 시세를 분석하고 렌트비를 포함한 모든 가능성을 염두에 두시고 진지하게 고민을 해보셔야 할것 같습니다. 큰도움이 못되어서 죄송 합니다.
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김원석 님 답변 답변일 11/22/2011 10:23:06 PM
2006년에 $48600에 구매를 하셨다면 지역에 따라 차이가 있겠지만 현 시가는 $300,000 정도가 되리라 봅니다. 융자금액이 시가와 $90,000 차이가 난다면 많은 차이는 아닙니다만 가장 큰 문제는 페이먼트가 어려우신 것입니다. 아무리 나중에 투자 가치가 있어도 현재 재정상태가 어려운데 미래를 위한 투자를 한다는 것은 현명한 선택이 아닙니다. 집은 가족이 편안하게 쉬고 부담없이 머무를 수 있는 안식처이지 남에게 과시거리가 아니며 투자거리가 아닙니다.

집을 사서 돈을 버시려는 분들이 상당히 많으십니다. 투자용 집과 거주용 집은 가격, 지역, 융자의 방식이 판이하게 다르며 거주용 집에서 돈을 버시려는 생각은 버리셔야 합니다. 물론 거주하는 집에서 에퀴티가 나오고 세금을 감면 받으며 30년동안 페이먼트를 하면 수십만불의 재산이 생기는 것과 같으나 이것 모두 집에서 거주하며 생기는 부수적인 장점이지 집구매의 첫 이유가 되지는 않습니다. 거주용 집의 첫 이유는 주머니 사정에 적절하고 마음이 편안 하여 가족이 화목해지고 미래를 설계할 수 있게 해주어 삶의 휴식처가 되는 것이 주거용 집입니다.

하지만 요즘은 많은 분들의 집은 내외가 밤낮으로 주 40시간 이상씩 일을 해서도 페이먼트가 모자라 크레딧 카드에 빚이 쌓이게 하며 가족과 부부간의 싸움의 기초가 되어가고 있습니다. 십년을 재정에 어렵게 가지고 있어도 투자 가치가 없는 집을 위해서 말입니다.

2009년에 집을 refi하신 경우에는 오바마 융자조정은 가능하지 않습니다. 그러므로 1~2% 정도의 이자율을 감면하는 것이 최고의 결과가 될것입니다. 이자율이 4% 30년 고정으로 바뀐다면 $1939, 세금과 hoa$700 정도, 보험 $25 정도라면 한달에 페이먼트는 $2600 정도가 됩니다. 이자율은 내려갔으나 융자 조정이후에는 세금과 보험을 한꺼번에 내셔야 하기에 결과적으로 페이먼트는 차이가 없습니다.

편하신 곳으로 옮기셔서 보다 나은 미래를 위한 계획을 하시는 것이 오히려 더 돈을 벌고 가족이 행복할 수 있는 길일 수 있습니다. 더 자세한 사항은 연락 주시면 상세히 상담해 드리겠습니다.
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부동산 중개업

김원석

직업 부동산 중개업

이메일 wonniekim@yahoo.com

전화 213-369-9087

회원 답변글
답변일 11/20/2011 9:55:47 PM
제 개인적인 의견 입니다. 혹시 도움이 되신다면 좋겠습니다.

산생님의 투자 금액은 대략 $100,000 정도로 보이네요.
이 $100,000 투자액을 다 날려야 할정도로 선생님 집의 현재 가치가 Loan한 원금 ($389,000 혹은 론 잔액) 보다 낮다면, 현재로선 숏세일을 고려 하시는것도 한가지 방법일것 입니다. 하지만, 제 생각으로는, 밀린 $8,000 페이먼트를 다 않내기위해, 혹은 한달에 $1,000 씩 세이브 하시기 위해, 투자액 전체($100,000)를 잃는, 집을 버리는 결정을 한다는것은 옳지 못하다고 생각 합니다. 또한, 혹시 Loan Modification을 하시기 위해 일부러 연체를 하셨다면 득보다 실이 훨씬 많은 결과의 결정을 하셨네요.
저라면, 선생님께서 경제적으로 가능 하시다면, 밀린 Payment를 더 Credit점수에 해가 되지않도록 즉시 Current로 만들고, Refinance도 고려 해 보겠습니다. (참고로, 선생님의 $389,000, 5.2%, 30년 고정에 대한 월 페이먼트는 $2,136.04 가 나와야 하는데, 혹시 선생님은 세금과 보험도 같이 포함해서 내시나요? 한번 확인해 보세요.)

우스운 소리지만, 저희 부동산 업계에 GUARANTEE란 말은 도데체가 할수 없는 단어 입니다. 제가 Guarantee는 못하지만, 선생님께 질문은 할수 있겠지요...... 선생님의 집값이 오늘부터 10년뒤 구입금액인 $486,000 보다 높을 Chance가 많을까요, 혹은 낮을 Chance가 많을까요?
이 건물은 사업용 부동산이 아닌, 선생님과 가족의 HOME 입니다.
만약 선생님께서 경제적으로 도저히 유지를 할수 없는 경우로 집을 잃는경우가 아니라면, 그리 쉽게 집을 던지는 결정은 피하는게 좋다고 생각 합니다.

민 동규
PS:혹시 저의 미숙한 표현이 선생님의 감정을 상하게 한다면, 미리 사과 드립니다. 제게 절대 그런 의도는 없습니다....
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