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주택/부동산 구매/판매

Q. Refinance

지역California 아이디s**g717ki**** 공감0
조회2,024 작성일12/3/2011 10:19:09 AM
안녕하세요.
어떤결정을 해야할지 몰라서 질문을 합니다.
좋은해답을 주세요.

세컨드 집을 invest로 335000 에 샀고 현재는 200000 정도입니다.
한4년 정도됬습니다. 집 페이먼트는 한번도 밀리지 않았습니다.

같은은행에서 125%로 refinance 을 해준다고 합니다.
5.625% 에서 4.625% 로 나춰준다고 합니다. 그리고 0 point로 한다고 합니다.
에스크로, TITLE, CLOSEING FEE 합쳐서 약 $4800정도 들예정이고
새로은 LOAN에 포함이될것입니다.
한달에 약 $280.00 정도가 절약이 될것같은데, 여기서 집을 keep하고 refinace를 해야할지 아니면 집값이 계속정체되면 short sale로 갈찌 좋은 의견을 듣고싶습니다. 저는 refinance를 하고십습니다. 이게 좋은결정인지 모르겠습니다. 지역은 중가주에 있습니다.

감사합니다.
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* 등록된 총 답변수 3개입니다.

전문가 답변글
곽재혁 님 답변 답변일 12/3/2011 10:49:08 AM
중가주도 중가주 나름이지만 일단 LA와 같은 대도시와는 조금 다른 부동산 시장의 패턴이 형성되는 곳입니다. 일단 keep을 하신다면 주변의 실제 가능한 렌트시세를체크 해보시고 재융자후 내게되는 모기지와 각종 비용을 감당하기에 충분한지 아니면 여전히 많은 지출을 따로 한달마다 하셔야 한다면 keep하시는 계획이 다소 무리가 될수도 있습니다. 이점을 말씀 드리는것은 주택의 가격이 최소한 융자액수만큼 다시 회복되어야만 손해가 없이 주택의 매매가 가능한데 지역별 격차를 감안 하더라도 상당한 시한이 필요하기 때문입니다.주위에 신규주택이 과열수준으로 지어진곳들은 당분간은 주택시세의 반등이 힘들다고 보아야만 합니다. 어차피 투자용 이라면 렌트로 주택을 유지하셔야 하기때문에 최소의 보유기간이 5년이나 그이상은 되어야 합니다. 일단 주위의 주택시세와 렌트수준등을 알아 보시고 결정 하시기 바랍니다.
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김원석 님 답변 답변일 12/3/2011 2:37:35 PM
투자용 부동산은 주거용과 달리 집의 보존을 결정하는 요소는 단 한가지 입니다. 렌트비에 대비 페이먼트 입니다. 이때 한푼이라도 집 페이먼트가 더 많을 경우 가지고 있으실 이유는 없습니다. 2007 년에 구매 하셨고 이자율 변경 후 페이먼트가 차액이 거의 없으시다는 말씀만 가지고도 집을 보존하시고 계시면 오히려 깡통인 집에 돈을 더 넣으실것 같습니다.
단지 내가 가지고 있는 재산이라는 이유만으로 놓고싶어하지 않으신 분이 많으십니다. 단운페이먼트를 하셔건 하지 않으셨건 지난일, 이미 없어진 돈을 아까워 하신다면 앞으로 더 많은 것을 잃을 수 있습니다. 돈, 시간, 정신적인 피해가 많습니다. 스트레스에 가족간에 싸움이 잦아지고 일하는데 은행에서 오는 빚독촉등 이미 내것이 아닌것을 지키려는 욕심에 이런 일들이 생깁니다
더 자세한 사항은 연락 주시면 상세히 상담해드리겠습니다
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회원 답변글
답변일 12/5/2011 4:05:00 PM
두분 전문가님들의 생각과 거의 같은 내용 이지만, 한번 이렇게 생각해 보세요.

선생님의 제한된 자료만으로 짐작해 예상라여 볼때 아마 선생님께서 4년전에 주택을 20% 정도 다운 하시고 구입하시지 않으셨나 싶습니다. 만약 그러하시다면, 선생님께서는 (부동산 투자) 사업에 $67,000 을 투자 하신것 입니다.
매달 페이먼트는 밀리지 않으셨다고 하시는데, 혹시 선생님께서 그집을 렌트를 주세고, 그 렌트비로 모기지 페이먼트, 재산세 및 보험 등의 비용을 충분히 지불 하실수 있으셨는지요? (투자에 대한 수익 및 비용을 계산 하려는 것입니다.)
만약 지난 4년간 (집 가치를 고려하지 않으시고, Cash Flow(렌트비 대 총 비용)가 적자가 아닌 흑자였다면 그나마 상황은 좀 나을수 있습니다.
이마 현재의 융자조건으로 원금은 대략 $15,000 정도의 원금이 줄어들으셨을것 입니다.
만약 선생님께서 지금 $4,800의 비용을 들여 한달에 $280정도의 액수를 절약 하실수 있는 Refinance를 하신다면, 그 비용의 손익본기점은 대략 17개월($4800 나누기 $280) 이후가 됩니다. 지금 $250,000 융자+$4,800 비용의 ($254,800의) 재융자를 하신다면, 17개월 후의 원금 잔액은 현재의 융자조건으로 계산한 원금 잔액에 비해 새 융자조건의 원금이 오히려 좀 더 높게 나올것 입니다.
바꾸어 말해 최소 17개월 이내엔 Refinancing이 선생님께 그리 이득이 되지 않을것으로 생각 됩니다.
혹시 수익(렌트) 대비 비용이 적자로 나온다면, 한푼이라도 손실 액수를 줄이기위해 Refinance도 생각해 보실수 있겠지요.
하지만 현재로서는 선생님께서 가장 손실을 줄일수 있는 방법은, 만약 흑자 수익 이라면, 남는 수익을 한푼이라도 더 원금을 삭감하시는 방향으로 페이를 하시면서 주택의 가치가 (그 당시의) 융자 원금 잔액보다 다운페이 하신 만큼 더 많아 졌을때 까지 잊고 기다리셨다가 파시던가(이 경우, 최소한 투자 원금은 찾으실수 있겠지요. ), 혹은 이 시점에서 숏세일을 검토 하시는것이 어떨까 싶네요. (이 경우는 선생님의 (초기 및 그간의)투자금액을 모두 잃으시겠지만, 앞으로의 더 많은 손실을 줄이실수 있겠지요....)

충분히 시원한 답변을 드리지 못해 저도 송구 스럽지만, 조금이라도 고려하시는데 도움이 되셨으면 합니다.

민 동규
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