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필요하시면 부동산 또는 세무 전문가 와 상답하시기 바랍니다.
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구매하신 금액과 판매 금액의 순이익을 지불하시는 것을 Capital Gains Tax (양도소득세)라고 합니다. 이때 이해하셔야 하는 것은 순이익입니다. 그러므로 구매하셨을때 들어간 비용, 수리비용, 판매비용등 모든 비용을 제외한 후 차액의 순이익의 0% 에서 33%을 지불하셔야 합니다. 1년 이상이 지난 이후에는 0% 에서 33% 이고 1년이 지나지 않은 경우에는 현재 일반 소득과 같은 세율을 적용합니다.
질문하신 분의 경우 2015년 9월 이후에 판매하시면 1년 이상 소유를 하셨기에 세율이 내려갈 것입니다. 판매는 지금 시작하고 에스크로 끝나는 시간을 잘 맞추어 클로징하면 세율을 절약할 수 있습니다. 4 유닛은 테넌트가 있기에 마케팅 기간이 약간 길어 2달 정도 소요 될수 있습니다. 에스크로도 1달에서 2달 소요 되기에 지금 부터 준비하시면 될것 같네요.
2년이상 소유했을때 받는 이익은 본인이 거주하는 집에 해당합니다. 만약 4유닛중 1 유닛을 2년 이상 거주하셨을 경우, 지불하셔야 할 양도소득세에서 1/4의 금액을 $250,000 까지 감면 받습니다. 만약 2년이상 거주 하지 않으셨다면 해당사항이 없습니다.
또 다른 방법은 1031 Exchange를 사용하는 방법입니다. 1031은 지불하셔야할 양도소득세를 다음 부동산으로 미루는 방법입니다. 다음은 제가 전에 올린 1031에 관한 기사입니다.

부동산 시세가 상승하면서 집과 아파트를 판매 후 수익이 남는 경우가 많아지면서 절세를 위해 Capital Gains Tax(양도 소득세)와 1031 Exchange에 관련된 질문이 많아지고 있다.
최근에 한인 타운에 있는 투자용 아파트를 판매를 하면서 한 바이어분이 다음과 같이 말씀 하셨다. “나는 한인타운에 있는 아파트 팔아 2백만 달러 이익 보고 양도 소득세 다냈다. 세금은 속이지 않고 다 보고하여 떳떳하다.” 세금을 정정당당히 다 보고하여 부끄러움이 없으신 것은 이해 하였으나 한편으로는 정당한 절세의 방법을 알려 드리지 않은 부동산 에이전트의 무관심에 마음이 아팠다.
부동산의 판매 후 이익이 있을 경우 이에 대한 대한 양도소득세를 지불 하여야 하며 투자용이나 거주용 주택 모두 같은 세율을 적용을 받는다. 1년 미만 소유 후 판매를 하여 이익이 남을 경우 개인의 Tax Bracket에 의한 일반 소득세를 지불 하게 되며 1년 이상 소유를 한 경우에는 Tax Bracket에 따라 이익금의 최고 15%까지 지불 하게된다. 주거용 주택은 양도 소득세의 면제를 받을 수 있다. 판매가 종료되는 시점에서 집을 소유한 지난 5년간 2년이상 주인이 거주를 한 기록이 있으며 이익이 있을 경우, 개인의 소유시 $250,000까지, 부부의 소유시에는 $500,000 까지의 이익을 면세 받는다. 그 이상의 소득은 양도 소득세의 대상이 된다.
1031 Tax Deferred Exchange는 부동산 투자자에게 가장 큰절세의 도구이다. 부동산의 판매 후 양도 소득세의 지불을 미루어 세금을 아낀 만큼 더 큰 부동산에 투자할 수 있게 해주기 때문이다. 위에 말씀을 하신 한인타운의 바이어의 경우 2백만 달러의 이익에 해당하는 양도 소득세의 경우 최고 33%까지 세금을 내어야 하므로 약 $300,000에 해당하는 세금을 지불 한 것이다. 만약 1031 Exchange 를 사용 하였더라면 양도소득세의 지불을 미루기에 새로 구매하는 부동산에 절세한 $300,000에 해당하는 금액을 더 사용하여 더 큰 자산을 획득할 수 있었을 것이다. 지금 세금을 지불 하겠나 아니면 나중에 세금을 지불 하겠나의 질문에 “지금”이라고 대답하는 사람은 없을 것이다. 만약 나중에 밀린 세금을 내지 못하면 어떻게 되는가의 질문이 있을 수도 있으나 1031은 사용 할 수 있는 제한이 없기에 계속 미룰수 있다. 미국 말에 ”미룬 세금은 무덤으로 가져가라.” 라는 말이 있다. 양도 소득세는 미루고 또 미루어 투자자가 사망할 경우 그 세금은 가족에게 전해지는 것이 아니라 면제가 되는 것이다. 마지못해 1031을 여러면 한 후 사망전 한꺼번에 양도 소득세를 지불 한다고 하여도 손해는 아닌 것이 정부에서 0% 이자로 융자를 받아 남에 돈으로 내 자산을 늘린 것이다. 위의 바이이어의 경우 무담보에 무이자로 $300,000을 정부에서 빌려준다는 제의를 거절한 것이다.
1031의 사용조건은 투자용 부동산이어야 하며 소유하고 있는 부동산의 판매일을 기준으로 45일 이전, 아니면 이후로 갈아탈 부동산을 지목하여야 한다. 또한 그 판매일에서 180일 이전, 아니면 이후로 갈아탈 부동산의 구매를 종료하여야 한다. 새로 구매한 부동산은 같거나 더 비싼 금액이어야 하며 이익금은 1031 exchange를 해주는 회사가 소유하고 있다가 구매하는 부동산에 다운페이먼트가 되어야 한다. 이익금의 일부 또는 전부를 투자자가 받을 수 있으나 수령한 금액에 대해서는 양도소득세의 대상이 된다.
투자와 절세는 같이 알아야지 투자로 아무리 돈을 많이 벌더라도 이익금을 세금으로 다 낸다면 빚좋은 개살구인 것이다. 또한 남의 돈으로 내 자산을 늘리는 것이야말로 진정한 투자가 아닌가 싶다.

다음 링크는 1031에 관한 유튜브 비디오 입니다. 카피하셔서 보시면 조금더 쉽게 이해되실 겁니다.
https://youtu.be/ZJv8Xsvz10U?list=PLW4OzrNI2TLbMmHNL6yZEyiY6nJUqcytM

IRC 121에 의한 매매일부터 5년을 거슬러 올라가 2년 소유 2년 거주로 싱글인경우 $250,000 부부공동보고인경우 $500,000까지 양도차익에대한 세금 면제는 거주주택 즉 Primary Residence에 적용되는 조항이며 말씀하신 4 유닛의 경우 한 유닛에 직접 거주하신경우 한 유닛에만 적용가능하며 다른 3 유닛은 투자부동산으로 이 혜택을 받지 못합니다.

양도차익에대한 세금은 1년 이하 소유 단기냐 1년이상 장기냐에 따라서 적용되는 세율이 약간 다르지만 최종 새율은 본인의 AGI(Adjusted Gross Income)에 의거 최종 결정된다고 보아야 할 것입니다.

양도차액이 큰 경우 계산되는 세금을 납부하지않고 후에 매매시 납부하는 1031 Exchange라는 좋은 방법이 있으나 이는 여러가지 사항을 고려하여야 결정하실수 있습니다.