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주택/부동산 기타

Q. Primary Home Sale 로 인한 소득 공제

지역Utah 아이디j**wan1**** 공감0
조회3,620 작성일1/8/2024 4:52:07 PM

Primary Home Sale 로 인한 소득 공제를 다시 받기위한 질문입니다.

조건이 지난 5년중 2년 거주의 조건과, 세금 혜택은 한번 받은후 2년이 지나야 다시 받을수 있다로 알고 있습니다.


예를 들어

"집 1"을 2015년에 구매. "집 2"를 2020년에 구매.

"집 1"은 계속 살다가 2022년 5월에 매각후 소득 공제 받음.

"집2"는 2021년 4개월 거주와 2022년 7월 부터 다시 거주. --> 이 경우 2024년 3월이 되면 지난 5년간 2년 거주의 조건이 되는 거지요?


이 상황에서 "집1"을 5월에 매각했으니 2년후에나 다시 primary home sale로 다시 다른 집을 팔기 위해서는 "집2"를 5월 이후에 매각 해야 하는 것으로 압니다. 이때 "집2"에서 2021년 4개월 거주 한것을 2년 거주 의무에 사용할수 있나요?


즉 primary home sale을 한번 사용후 지난 5년중 2년거주의 조건중 거주 2년 기간은 첫 번째 "집1"을 판 이후로 처음부터 다시 따져야 하나요?


제가 "집2"를 6월에 팔면 소득 공제를 받을수 있을 것인지, 아니면 2021년 거주한것은 "집1"을 2022년에 팔았으니 거주 기간에 포함이 안되고 다시 22년 7월부터 따져서 2024년 7월 이후에 팔아야 세금  공제를 받을수 있나요?


의견에 미리 감사드립니다.

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* 등록된 총 답변수 11개입니다.

전문가 답변글
김영산 님 답변 답변일 1/8/2024 6:08:12 PM

https://www.law.cornell.edu/uscode/text/26/121

[26 U.S. Code § 121 - Exclusion of gain from sale of principal residence


(3)Application to only 1 sale or exchange every 2 years

Subsection (a) shall not apply to any sale or exchange by the taxpayer if, during the 2-year period ending on the date of such sale or exchange, there was any other sale or exchange by the taxpayer to which subsection (a) applied.]


'2022년 5월에 주 거지지의 집을 매각후 소득 공제 받음' 의 경우:
2년 이후에 해당 조항이 적용될 수 있으며 . . .

2년 이후에 다른 집을 판매하기전 5년 이내에 2년이상 보유하고 또한 2년이상 주 거주지 principal residence (동 시간대에 "주 거주지"는 오직 '한 집'이 되며) 로서 살았으면 해당 조항의 혜택을 받을 수 있으나 . . .

(5) Exclusion of gain allocated to nonqualified use
[The new provision enacted by the Housing Assistance Tax Act provides that gain allocated to periods of nonqualified use are not eligible for the I.R.C. Section 121 exclusion.

The “nonqualified use” is the period that the dwelling was not used by the taxpayer or the taxpayer’s spouse as a principal residence.

Thus, the new requirement requires the recognition of gain from sale in an amount equal to the portion of time the house was not used as a principal residence compared to the total period the taxpayer owned the property.] 

부동산 양도 소득세 면제 혜택 규정이 좀 복잡해 졌습니다. 
담당 CPA/EA 와 면담하시기를 권합니다. 
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부동산 브로커

김영산

직업 부동산 브로커

이메일 sunnyyssmile@gmail.com

전화 747-244-5928

회원 답변글
답변일 1/8/2024 7:00:18 PM
김영산님. 답변 감사드립니다.
2년후라는것은 이해 했습니다.
그런데, 제 질문은 5년동안 2년 거주에서 5년이 어디부터냐인듯 합니다.

첫 집을 팔고, 4개월후에 두번째 집에서 살기 시작한후 집 판지 2년이 지나면 최근 현제집은 20개월을 산 것이죠. 현제 짐에서 제가 4개월을 4년전에 살았다면, 집판지 2년후에 다시 두번째 집을 팔아도 되는 것인지, 아니면 첫집을 팔면 그 5년의 시작점이 첫 집을 primary home sale로 팔면서 다시 reset이 되어 첫 집판지 2년 후에도 4개월을 더 살아야 하는지 궁금합니다.

저도 보내주신 근거에서 이런 내용을 찾을수 없는데, licensed person으로 부터 5년이 첫번째 혜택을 받으면 다시 reset된다는 내용을 듣고 확인하려고 합니다.
그분께도 근거를 좀 보내줄수 있는지 이메일을 보내놨구요.
답변일 1/8/2024 7:06:46 PM
답변을 좀 update해 주셨군요.
감사합니다. 첫집이 10년 넘게 있었던 곳이라 두번째 집에서 4개월을 빼도 상관이 없고 두번째 집에서 산 4개월간은 Social security office에 주소가지 변경해 놓은 적이 있던터인데...
licensed person이 reset이야기를 해서 좀 당황하고 있습니다. 그 사람에게도 근거자료를 보내달라고 이야기는 했습니다.
답변일 1/8/2024 7:19:14 PM
여기에는 reset에 대한 이야기는 없는데 말입니다. ^^

(c)Exclusion for taxpayers failing to meet certain requirements
(1)In general
In the case of a sale or exchange to which this subsection applies, the ownership and use requirements of subsection (a), and subsection (b)(3), shall not apply; but the dollar limitation under paragraph (1) or (2) of subsection (b), whichever is applicable, shall be equal to?
(A)the amount which bears the same ratio to such limitation (determined without regard to this paragraph) as
(B)
(i)the shorter of?
(I)the aggregate periods, during the 5-year period ending on the date of such sale or exchange, such property has been owned and used by the taxpayer as the taxpayer’s principal residence; or
(II)the period after the date of the most recent prior sale or exchange by the taxpayer to which subsection (a) applied and before the date of such sale or exchange, bears to
(ii)2 years.
답변일 1/8/2024 7:37:08 PM
(I)the aggregate periods, during the 5-year period ending on the date of such sale or exchange,
such property has been owned and used by the taxpayer as the taxpayer’s principal residence

2년 이후에 다른 '집 2' 을 판매하기전 5년 이내에 2년이상 보유하고 또한
2년이상 주 거주지 principal residence로적용되는 해당집에서

판매하기전 5년 이내에 "주 거주지"로 여러 년도에 나누어 산 날짜를 합쳐 2년 되면 되고요 . . .

"집1"을 2022년 5월에 "주 거주지" 로 매각했으니
질문자님이 언급한 "집2"에서의 2021년 4개월 거주 <- - -
여기서 그 시기에 거주가 "주 거주지"로서 거주로 인정이 될까요?

"주 거주지" 는 동 시간대에 두 군데 집이 될 수 없으며
답변일 1/8/2024 7:46:06 PM
올려주신 글, 감사합니다. 이렇게 쓰셨는데요....
"여기서 그 시기에 거주가 "주 거주지"로서 거주로 인정이 될까요?
"주 거주지" 는 동 시간대에 두 군데 집이 될 수 없으며"

첫 집이 10년을 살았다면... 그리고 두번째 집에서 실제로 4개월을 샀았다면... 첫 집은 4개월 정도 빠져도 상관이 없는 것이라 보구요.

말씀 하신 논리라면 vacation home을 non-consecutive로 살고 primary home sale capital gain 을 적용하는것은 매우 어려워 지지 않을까요? 말씀하신 논리로 따져야 할까요?
답변일 1/8/2024 7:56:57 PM
"The 121 exclusion can only be used in
conjunction with real property that has been held and used as
the homeowner's primary residence.

*** It does not apply to second homes, vacation homes,
or property that has been held for rental, investment or use in a trade or business."
답변일 1/8/2024 8:02:25 PM
아~ 잘 알겠습니다. 올려주신 내용. 많이 도움이 되었습니다.
답변일 1/8/2024 8:03:20 PM
https://www.irs.gov/pub/irs-dft/p523--dft.pdf < - - -
위 링크 참조해보시고
가까운 세법 전문가에게 상담을 받아보시는 것이 좋겠습니다.
답변일 1/8/2024 8:09:17 PM
예. 상담 받을께요.
사실 licensed person과 이야기를 했고 5년 시간이 reset된다는 이야기를 들었어요. 그런데 그 reset이란 근거를 찾을수 없었는데요...
제가 처음 살던 4개월이 primary home으로 볼수 없는건가?? 라는 생각을 시작하게 되었네요.

또 한번 상담을 받아보겠습니다.
답변일 1/8/2024 8:16:45 PM
그런데... (이 이야기를 끝낸다는 생각에서 하나 더 올립니다)
음... 제 primary home sale로 첫집을 팔고 한국에 있는 두번째 집으로 바로 가지는 않았고 3~4개월을 사용했지만, 오래 살던 집을 파는 순간 이 한국 집이 주 거주지가 되면서 첫 집을 판후 2년이면 다시 tax benefit을 받을수 있는것은 아닌가 하는 질문이 드네요. 그냥 소비한 3~4개월은 그냥 vacation place가 되구요.

점점 복잡해 지내요. 상담해 보겠습니다.
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