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주택/부동산 구매/판매

Q. 마켓 매매 가격

지역California 아이디s**boy686**** 공감0
조회5,123 작성일3/21/2021 11:10:40 PM

LA,OC 에 있는 마켓 매매 가격 기준이 어떻게 되는지 궁금 합니다.

매상에 몇배가 적당한 가격 일까요? 

아님, 순이익의 몇배 이런식이 맞는 방법일까요?

물론 렌트비 등 고려할 부분이 많겠지만..

요즘 시세가 궁금 합니다.

전문가/현재 마켓 오너분들의 의견을 듣고 싶습니다.

감사 합니다. 

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* 등록된 총 답변수 3개입니다.

전문가 답변글
James Kwon 님 답변 답변일 3/22/2021 7:46:24 AM

안녕하세요+


먼저 20년 가까운 세월동안 165개 이상의사업체 매매및 사업체와 함께 해당 부동산 매매를 해온부동산 브로커로서도 딱히 매상의 몇배  월순익 또는 년순익의 몇배라고 단정적으로 말씀드리기에는 무리가 있습니다. 누구라도 몇 배이다라고 하는 것은 너무 단편적인 우를 범한다 할수 있겠으나 일반적인 고려 사항을 먼저 점검한 뒤에 질문에 가장 근접한 답변을 같이 찾아 보시기 바랍니다.

1. 리스와 렌트 - 어찌 보면+매매 가격보다 더욱 중요하고 매상대비 몇% 내에 렌트비가     

   Cam Charge와 합쳐서 들어 와야 합니다. 또한 리스의 기간 연장이 쉽게 이루어져 왔는지

   새로운 5년 또는 10년의 새 리스기간 연장에 렌트비가 매년 또는 격년에 한번 오르는 감당

   가능한 인상 폭인지도 꼭 확인해야 합니다.

2. 안전한 지역과 위험한 지역의 가격 차등은 당연합니다. 이웃이 건전하고 안전한 위치와

    하루에도 몇번씩 경찰차가 출동하는 위치에 따른 가격 차등은 당연하겠습니다.

3. 총매상과 순익을 보시면 평균 마진율을 볼수 있고 세일즈 텍스를 얼마씩 납부하였는지

    등등의  순익 구조를 매우 꼼꼼히 잘 살펴 보아야 합니다.

4. 부수입의 종류와 건전성 로토, 첵캐싱, ATM 등등의 계속성과 특히 첵캐싱의 안전 문제

5. 고기와 야채를 취급하고 있다면 더 많은 일손이 들어가는 일이라 당연히 배수가

    작아집니다.

6. 오너가 혼자 또는 부부가 주7일내내 일하는것과 주인 한 사람이 종업원 관리만 한다의 차이

7. 주변에 경쟁이 매우 심하여 손님도 이리 저리 오가면서 지속적인 스트레스를 받는 업소

8.  ABC License와 파킹장 유무

9. 영업시간이 매우 길거나 적절하거나의 차이

10. 매상 증대의 가능성이 크거나 점점 주변의 상권이나 트래픽이 줄어드는 위치인가.


위의 10가지외에도 몇 가지가 더 있으나 가장 기본적인 고려 사항으로 보시고 지난 3년동안의평균 순익에서 적게는 2년 많게는 3년 즉 월 순익의 24배에서 36배안에 대부분의 가격 산정이 이루어 진다고 보시면 됩니다. 그러나 이러한 가격 산정 또한 절대적이지 않습니다. 모든 거래는

셀러와 바이어의 합의가 곧 매매 가격이 됩니다.

고맙습니다.

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부동산 브로커

James Kwon

직업 부동산 브로커

이메일 jameskwonbroker@gmail.com

전화 (213) 327-5400

Joseph Kim 님 답변 답변일 3/22/2021 5:02:47 PM

가격을 산정할때에 gross multiply 보다는 net income으로 비교하는 편이 현실에 적용하기가 용이할 것입니다. 저는 Capitalization rate  를 선호하는편입니다.

즉 총투자액이 일년에 몇퍼센트 회수할 수 있느냐? 소매업 사업체가 즉 마켓이나 리커들이 3년에 회수 할수 있는 범위에서 가격을 정할수 있읍니다.

예를 들면  월$10,000이 net income 일 경우

$10,000 x36 month (3년) = $360,000 including inventory

33% capitalization rate라고 할수 있읍니다. 일년에 33% 회수하게되면 3년이면 100% 회수가능하다고 생각하는 것입니다. 월매상에 몇배라고 하는 것은 운영비 특히 렌트에 차이가 있기 때문에 실제와 맞지 않는다고 생각하는편이지요. 그 밖에도 가격에 영향을 미치는 요소는 렌트가 매상에 비하여 높다든지 리스기간이 적으면 이를 가만하여야합니다.


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곽재혁 님 답변 답변일 3/23/2021 10:45:52 AM

일단 어떠한 업종인지 그리고 최근에는 팬데믹 상황에서도 지속적인 업종이 가능한지 아닌지에 따라서 기준이 달라집니다. 최근에는 가장 중요한 것이 영업이 가능한지 아닌지에 따라서 가격이 책정이됩니다. 그리고 여기에 추가로 팬데믹 상황이 고려된 리스 조건이 가능한지가 중요합니다. 보통 최근 몇달간 매매된 매물들은 1) 장기간 문을 닫아논 업종중에 리스만 take over 하거나 약간의 프리미엄만 지불하고 매매를 추진하는 경우 그리고 2) sba 융자가 가능하거나 예금고에 여유가 있는 은행들의 경우 일반 융자로서 비지니스 매매융자가 가능한 경우들이 있습니다. 일단 이은행들에서 제공하는 융자가 가능한 조건이 되는 매물들을 구매 하시는게 좋다고봅니다. 최근의 sba 융자시에도 펜데믹 상황을 고려한 questionnaire를 작성해서 어느정도 인컴 증명시 적극 반영을 하는 경우들이 있습니다. 제생각에는 배수의 개념 보다는 현재 펜데믹 상황에서 비지니스 융자가 가능한 경우의 사업체 매입을 고려해 보시고 앞으로 비지니스가 운영이 가능한 업종을 중심으로 구입 고려 하시기 바랍니다. 참고 하십시요

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곽재혁

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이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392

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