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▶문= 제가 가지고 있는 재산을 잘 관리하는 방법을 알려주세요.

▶답= 가지고 있는 부동산을 보호받기 위해 유한 합자회사, 즉 LLC (Limited Liability Company)를 만들어 놓고 정작 해당 LLC로 부동산의 명의이전을 하지 않고 있는 경우가 종종 있다. 재산 보호를 위해 LLC를 만들어 놓고 실제로 해당 부동산은 LLC로 명의이전이 안되었다면, 재산보호조차 받을 수 없다. 혹시 LLC는 만들어놨는데, 부동산 명의는 그대로 개인 아니면 리빙 트러스트로 남아있는지 꼭 확인한 뒤, 만약 그렇다면 꼭 LLC로 변경하시길 바란다.

부동산을 부부가 구매한 뒤 해당 부동산을 LLC (Limited Liability Company)로 옮길 시 부동산 주인의 지분율 변화가 없어야 한다. 예를 들어 부부가 부동산을 구매한다면 부부 사이의 지분율은 50/50으로 간주한다. 따라서 LLC로 옮길 때도 해당 회사의 부부 지분율이 똑같이 50/50이어야 한다. 예를 들어 부동산은 부부가 50/50인데 LLC는 하필 자녀가 10%를 가지고 있어서 부부가 90%를 소유하고 자녀가 10%를 소유한 형식이라면, 부동산의 주인이 바뀌었다 (Change in ownership)고 간주해서 재산세가 상향 조정될 수 있다. 따라서 명의이전 전에 해당 부동산 명의에 똑같은 비율로 자녀의 이름을 넣어주거나 아니면 LLC에서 자녀의 지분을 부모가 다시 증여받아서 LLC의 지분율을 부모만 50/50을 소유하도록 바꾼 뒤 LLC로 명의이전을 해야 한다.

부부간 부동산 증여/매매/상속은 재산세 재조정이 없다. 허나 부동산 지분율과 소유주의 지분율이 다른 LLC로 옮길 경우, 아무리 부부간의 명의이전일지라도 재산세는 상향 조정된다. 따라서 부부 한사람 소유의 부동산의 명의이전을 부부 공동소유 LLC로 하는 경우, 해당 부동산에 먼저 나머지 배우자의 이름을 공동명의자로 올리고 부부 공동소유 LLC로 명의이전을 해야 한다. 반대일 경우, 예를 들어 부부가 공동소유한 부동산을 부부 중 한사람 소유의 LLC로 명의이전하는 경우, LLC에서 소유권이 없었던 배우자를 공동 멤버로 넣고 지분을 같이 소유하게끔 한 뒤, 해당 LLC로 명의이전을 해야 재산세 상향 조정을 피할 수 있다.

▶문의: (213) 380-9010

(714) 523-9010