▶문=불의의 사고를 당했을 때 주택을 보호하는 방법인 'Homestead Exemption'이란 무엇인가?
▶답=뜻하지 않은 큰 교통사고를 냈거나 사업에 실패를 했을 경우, 병원비 등의 빚이 집에 린(Lien)으로 들어오는 경우가 있다. 자연히 빚더미에 올라서게 된다. 법적으로는 채권자는 채무자의 집을 팔아 꾸어준 돈을 돌려받을 수 있는 입장에 있지만, 채무자의 입장에선 그 집을 잃으면 재기를 할 수 없는 급박한 상황이기에 집만은 보호하려 한다.
이런 상황에서 채무자가 자신의 집을 보호할 수 있다. 바로 Homestead Exemption(이하 '홈스테드')이라는 방법이다. 채권자가 강압적으로 채무자의 집을 팔아 빚을 돌려받으려 할 때 법이 허락하는 범위 내에서 홈에퀴티를 보호할 수 있다.
캘리포니아주에서는 2021년 1월 이후로 새로운 홈스테드 법이 제정되어 보호받을 수 있는 금액이 인상됐다. 최소 30만 달러에서 최고 60만 달러까지 집에 대한 에퀴티를 법적으로 보호받을 수 있다. 금액은 거주하는 카운티마다 차이가 있으니 전문가의 조언을 받기 바란다.
보호받을 수 있는 금액이 얼마나 되는지 알기 쉽게 한 예를 들어본다. A와 B가 부부간이고 100만 달러짜리 집을 소유했다고 가정하자. 1차 모기지가 50만 달러, 2차 모기지는 10만 달러, 이 경우 이들 부부의 순수 에퀴티는 40만 달러가 된다.
그런데 이 부부에게 뜻하지 않은 사고로 주택에 대해서 린이 들어온 경우 채권자로부터 주택에 대한 린이 붙여진다. 이때 이들 부부가 홈스테드로 보호받을 수 있는 금액은 총재산 40만 달러 중 카운티에 따라 차이가 있지만 30만 달러 이상이다. 상황에 따라서 에퀴티 전액을 보호받을 수도 있다.
그러나 큰 사고를 당해도 홈스테드로 보호받지 못하는 예외도 있다. 첫째, 홈스테드가 등기되기 전 법원 판결을 받았을 경우 둘째, 집을 담보로 융자를 받았을 경우 셋째, 집을 보수.개축하기 위해 공사하고 공사급을 지불하지 않아 생긴 채무가 있을 경우 넷째, 연방 및 주정부에 지불해야 할 세금을 내지 않아 린이 걸렸을 경우에는 보호 대상에서 제외된다.
홈스테드로 부동산을 보호받을 수 있는 대상은 개인주택, 콘도, 2유닛 주택, 모빌홈, PUD(Planed Unit Development) 등이다. 임대 건물은 홈스테드의 혜택 대상에서 제외된다. 자신이 현재 살고 있지 않는 집도 제외다.
홈스테드에 대한 서류 제출은 주택 주인만이 할 수 있고, 효력은 별도 서류를 제출하지 않는 한 계속 유효하다. 집을 팔 경우에는 'Abandonment of Homestead'를 보내 홈스테드를 해제해야 한다. 서류 양식은 인터넷으로 다운로드하거나 Stationary에서도 구할 수 있다. 서류는 반드시 공증 받아 카운티 등기소에 등기시켜야만 효력이 있다.
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